Immobilienmakler als zweites Standbein: Kann man nebenberuflich starten?

Einleitung

Muss man für den Maklerberuf sofort den Hauptjob kündigen?
Kann man erst einmal nebenberuflich testen, ob Akquise und Immobilienarbeit wirklich passen?
Und gelten die rechtlichen Anforderungen auch dann, wenn man nur wenige Stunden pro Woche arbeitet?

Ein nebenberuflicher Einstieg kann ein sinnvoller Weg sein, um Erfahrungen zu sammeln, Fachwissen aufzubauen und das wirtschaftliche Risiko eines sofortigen Vollzeitstarts zu reduzieren.

Gleichzeitig darf der Begriff „nebenberuflich“ nicht missverstanden werden: Wer auf eigene Rechnung Immobilien vermittelt, übernimmt dieselbe fachliche und rechtliche Verantwortung wie ein hauptberuflicher Makler.

Die Antwort vorweg

Der Vorteil liegt in der Lernkurve: Sie können Fachwissen, Kontakte und Akquise aufbauen, während das Haupteinkommen weiterläuft. Die wichtigste Ressource ist dabei jedoch Zeit. Eigentümer und Interessenten erwarten nicht nur am Samstagabend Termine.

Wer im Hauptjob kaum flexibel ist, muss sein Geschäftsmodell deshalb bewusst begrenzen und klare Erreichbarkeiten schaffen.

Was Sie in diesem Beruf tatsächlich tun

Ein Immobilienmakler bringt Verkäufer und Käufer oder Vermieter und Mieter zusammen. Tatsächlich besteht der Beruf aber aus deutlich mehr als Besichtigungen und Exposés.

Sie akquirieren Objekte, prüfen Unterlagen, bereiten Objektinformationen auf, führen Gespräche mit Eigentümern und Interessenten, koordinieren Termine, begleiten Verhandlungen und dokumentieren Vorgänge. Dazu kommen Marketing, Fotografie, Online-Portale, Kundenkommunikation, Datenschutz, Geldwäscheprävention sowie Provisions- und Vertragsfragen.

Gerade im Nebenberuf ist Organisation besonders wichtig. Der Kunde darf nicht den Eindruck bekommen, seine Immobilie werde lediglich „irgendwie nach Feierabend“ betreut.

Warum der Nebenstart für Quereinsteiger attraktiv sein kann

Der große Vorteil liegt darin, dass Sie Ihren bisherigen Beruf nicht sofort aufgeben müssen. Sie können testen, ob Ihnen Akquise, Kundenkommunikation und die organisatorische Verantwortung tatsächlich liegen.

Berufserfahrung aus Vertrieb, Bank, Versicherung, Verwaltung, Handwerk, Marketing oder Kundenservice kann dabei sehr wertvoll sein. Gleichzeitig sollten fehlende Immobilienkenntnisse gezielt ergänzt werden.

Welche Vorkenntnisse wirklich helfen

Hilfreich sind kaufmännisches Denken, ein gutes Gefühl für Zahlen, sichere Kommunikation, Verhandlungsgeschick und die Bereitschaft, rechtliche Grundlagen zu lernen.

Im Nebenberuf werden zusätzlich Organisation und Erwartungsmanagement entscheidend. Sie benötigen klare Erreichbarkeiten, digitale Terminplanung, standardisierte Unterlagen und gegebenenfalls Kooperationspartner.

Digitale Werkzeuge können helfen: CRM-Systeme, Immobilienportale, Terminorganisation, Fotografie, Videokommunikation, Social Media und KI-Werkzeuge beschleunigen Abläufe, ersetzen aber nicht die persönliche Verantwortung.

Rechtliche Voraussetzungen und Qualifikation

Für die selbstständige gewerbsmäßige Immobilienvermittlung ist grundsätzlich eine Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 GewO erforderlich. Bei der Erlaubniserteilung werden insbesondere Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse geprüft.

Eine gesetzlich vorgeschriebene Sachkundeprüfung für reine Immobilienmakler gibt es derzeit nicht. Eine freiwillige fachliche Qualifikation ist trotzdem sinnvoll, weil die Tätigkeit rechtlich und wirtschaftlich anspruchsvoll ist.

Seit dem 24. Juli 2026 besteht für reine Immobilienmakler keine gesetzliche Pflicht mehr, innerhalb von drei Kalenderjahren zwanzig Weiterbildungsstunden nachzuweisen. Die frühere gesetzliche Stundenpflicht ist entfallen; aktuelles Fachwissen bleibt dennoch wichtig.

Arbeitsvertrag und Interessenkonflikte prüfen

Bevor Sie starten, sollten Sie Ihren Arbeitsvertrag und gegebenenfalls betriebliche Nebentätigkeitsregeln prüfen. Je nach Tätigkeit können Anzeige- oder Zustimmungspflichten bestehen.

Besonders sensibel ist die Situation, wenn Ihr Arbeitgeber selbst in Immobilien, Banken, Versicherungen oder angrenzenden Branchen tätig ist.

• Keine Kundendaten des Arbeitgebers für das eigene Gewerbe nutzen.
• Keine Arbeitsmittel oder Systeme des Arbeitgebers verwenden.
• Geschäftsgeheimnisse und interne Informationen strikt trennen.
• Hauptjob und eigenes Gewerbe organisatorisch, technisch und zeitlich sauber voneinander abgrenzen.

Welche Maklerfälle zum Nebenstart passen

Ein Nebenstart funktioniert häufig besser, wenn Sie sich auf wenige, planbare Mandate konzentrieren. Statt gleichzeitig zehn Objekte anzunehmen, können ein oder zwei regional gut erreichbare Aufträge sinnvoller sein.

Angestellt, selbstständig oder schrittweise starten?

Der Einstieg kann angestellt, als freie beziehungsweise selbstständige Tätigkeit oder über den schrittweisen Aufbau eines eigenen Maklerunternehmens erfolgen.

Ein Nebenstart kann besonders interessant sein, wenn Sie zunächst Fachwissen, Prozesse, Akquise und lokale Sichtbarkeit testen möchten. Erst wenn regelmäßig Anfragen und Aufträge entstehen, kann eine Reduzierung der Arbeitszeit im Hauptjob sinnvoll werden.

Eine Spezialisierung kann den Einstieg zusätzlich erleichtern: etwa Eigentumswohnungen in einem bestimmten Stadtteil, Erbimmobilien, Scheidungsimmobilien, Kapitalanlageobjekte, barrierearmes Wohnen oder sanierungsbedürftige Bestandsimmobilien.

Verdienst und wirtschaftliche Chancen realistisch einschätzen

Beim Einkommen gibt es keine seriöse Pauschalzahl, die für alle Makler passt. Selbstständige Makler leben von erfolgreichen Vermittlungen und tragen gleichzeitig Marketing-, Portal-, Versicherungs-, Fahrzeug-, Büro- und Technikkosten.

Ein hoher Provisionsumsatz ist deshalb nicht mit Gewinn gleichzusetzen.

Für den Nebenstart ist die wichtigere Frage: Wie viele qualifizierte Aufträge können Sie mit Ihrer verfügbaren Zeit zuverlässig betreuen? Und ab welchem Punkt rechtfertigen Nachfrage und Einnahmen eine Reduzierung des Hauptberufs?

Drei schnelle Praxisbeispiele

Die häufigsten Fehlannahmen und Risiken

Die häufigste Fehlannahme lautet: Immobilien verkaufen sich fast von allein. Ohne Objektakquise gibt es jedoch keine Aufträge. Ohne belastbare Prozesse entstehen Fehler. Ohne realistische Preisberatung bleiben Objekte lange im Markt. Und ohne Dokumentation können Missverständnisse später teuer werden.

Ein zweiter Irrtum ist, dass ein Zertifikat automatisch eine behördliche Zulassung ersetzt. Fachliche Qualifikation und Gewerbeerlaubnis sind zwei unterschiedliche Dinge.

Ein dritter Irrtum ist, dass die weggefallene Weiterbildungspflicht bedeute, man müsse sich fachlich nicht mehr entwickeln. Gerade weil es keine gesetzliche Sachkundeprüfung gibt, bleibt freiwillige Qualifikation ein wichtiges Qualitätsmerkmal.

Die Fünf-Punkte-Regel für den Einstieg

1. Prüfen Sie Arbeitsvertrag, Nebentätigkeit und mögliche Interessenkonflikte.
2. Klären Sie die gewerberechtliche Erlaubnis vor der ersten eigenen Vermittlung.
3. Begrenzen Sie zum Start Anzahl, Region und Art der Mandate.
4. Richten Sie klare Erreichbarkeit und Vertretungsprozesse ein.
5. Definieren Sie vorher, ab welchen Kennzahlen Sie Arbeitszeit im Hauptberuf reduzieren würden.

Fazit und Abschluss

Ein nebenberuflicher Start kann ein sinnvoller Weg sein, um Erfahrungen zu sammeln und das wirtschaftliche Risiko zu reduzieren.

Entscheidend bleibt jedoch: Nebenberuflichkeit ist keine Ausnahme vom Gewerberecht. Wer auf eigene Rechnung erlaubnispflichtig Immobilien vermittelt, muss die erforderlichen Voraussetzungen grundsätzlich auch bei kleinem Umfang erfüllen.

Der Nebenstart ist besonders dann professionell, wenn Sie die Zahl Ihrer Mandate realistisch begrenzen, klare Erreichbarkeit schaffen, Ihre Prozesse digital organisieren und früh festlegen, unter welchen Bedingungen aus dem zweiten Standbein später ein Hauptberuf werden soll.

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Quellen- und Rechtsstand