Zertifizierung, Gewerbeerlaubnis und Weiterbildung werden in der Praxis häufig verwechselt. Dieser Leitfaden erklärt die drei Ebenen, zeigt, wer welche Anforderungen erfüllen muss, und ordnet die seit dem 24. Juli 2026 geltende Rechtslage ein.
Einleitung
Wer Wohnungseigentum oder Mietwohnungen verwaltet, begegnet regelmäßig drei Begriffen: der Erlaubnis als Wohnimmobilienverwalter nach § 34c GewO, dem zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG und der regelmäßigen Weiterbildung nach § 34c GewO in Verbindung mit § 15b MaBV. Diese Anforderungen hängen miteinander zusammen, sind rechtlich aber nicht austauschbar.
Die häufigste Fehlannahme lautet: Wer die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden hat, müsse keine Weiterbildung mehr absolvieren. Das ist falsch. Ebenso falsch ist die Annahme, dass 20 Stunden Weiterbildung automatisch zur Bezeichnung „zertifizierter Verwalter“ berechtigen. Beide Anforderungen verfolgen unterschiedliche Ziele.
Hinzu kommt eine sehr aktuelle Änderung: Seit dem 24. Juli 2026 besteht die gesetzliche Weiterbildungspflicht nach § 34c GewO nur noch für Wohnimmobilienverwalter. Für Immobilienmakler wurde sie abgeschafft. An der Weiterbildungspflicht der Verwalter und an der Zertifizierung nach § 26a WEG hat sich dadurch nichts Grundsätzliches geändert.
Eine strukturierte Vorbereitung auf die IHK-Prüfung nach § 26a WEG finden Sie auf sachkundelehrgaenge.de. Für die laufende Weiterbildung von Wohnimmobilienverwaltern steht außerdem ein eigenständiges Online-Weiterbildungsangebot nach § 34c GewO und § 15b MaBV zur Verfügung.
Zertifizierter Verwalter oder § 34c-Weiterbildung im Video
Die wichtigsten Unterschiede zwischen der Zertifizierung nach § 26a WEG, der §-34c-Erlaubnis und der regelmäßigen Weiterbildung für Wohnimmobilienverwalter kompakt im Video erklärt.
Inhaltsverzeichnis
Die Kurzantwort
| Kriterium | § 26a WEG: Zertifizierung | § 34c GewO: Weiterbildung |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 26a WEG und ZertVerwV | § 34c Abs. 2a GewO und § 15b MaBV |
| Zweck | Einmaliger Qualifikationsnachweis für die WEG-Verwaltung | Fortlaufende Aktualisierung beruflicher Kenntnisse |
| Betroffener Bereich | Ausschließlich Wohnungseigentumsverwaltung | Gewerbliche Wohnimmobilienverwaltung; WEG- und Mietverwaltung für Dritte |
| Wie wird erfüllt? | IHK-Prüfung oder gesetzlich gleichgestellter Abschluss | 20 Zeitstunden innerhalb von drei Kalenderjahren |
| Prüfung erforderlich? | Grundsätzlich ja, soweit keine Gleichstellung nach § 7 ZertVerwV greift | Nein; verschiedene geeignete Weiterbildungsformen sind möglich |
| Wiederholung | Keine regelmäßige Wiederholungsprüfung vorgesehen | Wiederkehrende Pflicht in jedem Drei-Jahres-Zeitraum |
| Rechtswirkung | Bezeichnung als zertifizierter Verwalter; Bedeutung für ordnungsmäßige WEG-Verwaltung | Erfüllung einer gewerberechtlichen Berufspflicht |
| Ersetzt die §-34c-Erlaubnis? | Nein | Nein |
| Ersetzt die andere Pflicht? | Nein, Zertifizierung ersetzt die Weiterbildung nicht | Nein, Weiterbildung macht nicht zum zertifizierten Verwalter |
| Aktueller Rechtsstand | Anspruch auf zertifizierten Verwalter seit 1. Dezember 2023; Übergangsregel beendet | Für Wohnimmobilienverwalter weiterhin 20 Stunden in drei Jahren; Maklerpflicht seit 24. Juli 2026 entfallen |
Daneben existiert als dritte Ebene die gewerberechtliche Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 GewO. Sie ist grundsätzlich erforderlich, wenn Wohnimmobilien für Dritte gewerbsmäßig verwaltet werden. Auch diese Erlaubnis wird weder durch die Zertifizierung noch durch die Teilnahme an Weiterbildungsmaßnahmen ersetzt.
Drei Anforderungen, die nicht verwechselt werden dürfen
1. Die §-34c-Erlaubnis
Die Erlaubnis ist die gewerberechtliche Eintrittskarte für die gewerbsmäßige Wohnimmobilienverwaltung für Dritte. Im Erlaubnisverfahren werden insbesondere Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse und der erforderliche Berufshaftpflichtversicherungsschutz geprüft. Ein allgemeiner Sachkundenachweis ist für die Erteilung der Erlaubnis weiterhin nicht vorgeschrieben.
2. Die Zertifizierung nach § 26a WEG
Die Zertifizierung weist nach, dass eine Person über die für die WEG-Verwaltung notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Sie wird durch eine Prüfung vor einer IHK oder durch eine ausdrücklich gleichgestellte Qualifikation erreicht.
3. Die regelmäßige Weiterbildung
Die Weiterbildungspflicht soll vorhandene Kenntnisse aktuell halten und weiterentwickeln. Sie umfasst für Wohnimmobilienverwalter 20 Zeitstunden innerhalb von drei Kalenderjahren. Die Pflicht betrifft nicht nur den Erlaubnisinhaber, sondern grundsätzlich auch Beschäftigte, die unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Verwaltungstätigkeit mitwirken.
Was ist ein zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG?
Nach § 26a Absatz 1 WEG darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse für die Verwaltertätigkeit vorhanden sind.
Die Prüfung ist eine gesetzliche Sachkundeprüfung
Die Prüfung ist kein beliebiger Zertifikatslehrgang. Ihre Inhalte und Grundstruktur ergeben sich aus der Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung. Die Prüfung besteht aus einem schriftlichen und einem mündlichen Teil. Der schriftliche Teil dauert 90 Minuten; der mündliche Teil dauert mindestens 15 Minuten und soll sich zumindest auf das Wohnungseigentumsrecht beziehen.
Keine formalen Zulassungsvoraussetzungen
Für die Teilnahme an der IHK-Prüfung bestehen grundsätzlich keine gesetzlichen Zulassungsvoraussetzungen. Weder eine bestimmte Berufsausbildung noch eine Mindestdauer der Berufserfahrung ist vorgeschrieben. Eine gründliche Vorbereitung ist dennoch erforderlich, weil die Prüfung vier große Themenfelder verbindet: Grundlagen der Immobilienwirtschaft, rechtliche Grundlagen, kaufmännische Grundlagen und technische Grundlagen.
Der Prüfungsvorbereitungslehrgang für § 26a WEG auf sachkundelehrgaenge.de umfasst kompakte Lektionen, prüfungsnahe Fragen und realistische Prüfungssimulationen.
Welche Bedeutung hat § 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG?
Die Zertifizierung ist nicht unmittelbar als allgemeines Berufsverbot für nicht zertifizierte Personen ausgestaltet. Ihre praktische Bedeutung entsteht über den Anspruch der Wohnungseigentümer auf ordnungsmäßige Verwaltung. Nach § 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG gehört grundsätzlich die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Kein generelles Tätigkeitsverbot, aber erhebliches Bestellungsrisiko
Ein nicht zertifizierter Verwalter kann gewerberechtlich über eine §-34c-Erlaubnis verfügen und die Tätigkeit grundsätzlich ausüben. Wird er jedoch zum Verwalter einer WEG bestellt, obwohl die Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen können, kann der Bestellungsbeschluss rechtlich angreifbar sein. Für professionelle WEG-Verwalter ist die Zertifizierung deshalb faktisch von hoher Markt- und Haftungsrelevanz.
Ausnahme für kleine selbstverwaltete Gemeinschaften
Eine Ausnahme besteht nur, wenn alle drei Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind: Es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.
- Weniger als neun Sondereigentumsrechte bedeutet in der Praxis höchstens acht Einheiten.
- Die Ausnahme greift nur bei einem zum Verwalter bestellten Wohnungseigentümer, nicht bei einem externen gewerblichen Verwalter.
- Verlangt mindestens ein Drittel der Wohnungseigentümer einen zertifizierten Verwalter, entfällt die Ausnahme.
Die Übergangsregel ist beendet
Bereits bei Inkrafttreten der WEG-Reform bestellte Verwalter galten gegenüber der jeweiligen Gemeinschaft vorübergehend als zertifiziert. Diese Übergangsregel endete am 1. Juni 2024. Im Jahr 2026 kann sich daher kein Verwalter mehr auf diesen zeitlich begrenzten Bestandsschutz berufen.
Wer ist einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt?
Nicht jede Person muss die IHK-Prüfung ablegen. § 7 ZertVerwV enthält einen abschließenden Katalog von Qualifikationen, die einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind.
- Befähigung zum Richteramt.
- Abgeschlossene Berufsausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann.
- Abgeschlossene Berufsausbildung zur Kauffrau oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft.
- Anerkannter Abschluss Geprüfte Immobilienfachwirtin oder Geprüfter Immobilienfachwirt.
- Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt.
Ob ein konkreter Hochschulabschluss einen immobilienwirtschaftlichen Schwerpunkt aufweist, muss anhand der Studieninhalte beurteilt werden. Eine generelle IHK-Bescheinigung über die Gleichwertigkeit ist gesetzlich nicht vorgesehen.
Was gilt für GmbH, UG und Personengesellschaften?
Juristische Personen und Personengesellschaften können sich nach § 8 ZertVerwV als zertifizierte Verwalter bezeichnen, wenn alle bei ihnen Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung bestanden haben oder nach § 7 ZertVerwV gleichgestellt sind.
Entscheidend ist die tatsächliche WEG-Verwaltertätigkeit
Unmittelbar mit Aufgaben der WEG-Verwaltung befasst sind insbesondere Personen, die Eigentümerversammlungen leiten oder außerhalb einer Versammlung Entscheidungen und Maßnahmen als Verwalter treffen. Reine Sekretariats-, Hausmeister- oder Buchhaltungstätigkeiten ohne eigene Verwalterentscheidungen führen dagegen regelmäßig nicht zur Zertifizierungspflicht innerhalb des Unternehmens.
Personalwechsel muss organisatorisch abgesichert werden
Scheidet eine qualifizierte Person aus oder wird eine neue Person eingestellt, darf die neue Person nicht ohne Weiteres unmittelbar mit WEG-Verwalteraufgaben betraut werden, wenn das Unternehmen weiterhin als zertifizierter Verwalter auftreten möchte. Rollen, Nachweise und Vertretungsregelungen sollten deshalb in einer Qualifikationsmatrix dokumentiert werden.
Besonderheit beim Einzelunternehmen
§ 8 ZertVerwV bezieht sich ausdrücklich auf juristische Personen und Personengesellschaften. Bei einem Einzelunternehmen richtet sich die Bezeichnung als zertifizierter Verwalter grundsätzlich nach der Qualifikation des Inhabers. Unabhängig davon bleiben Organisations-, Aufsichts- und Haftungsfragen bei nicht qualifizierten Beschäftigten relevant.
Was ist die Weiterbildung nach § 34c GewO?
Die Weiterbildungspflicht ist eine fortlaufende gewerberechtliche Berufspflicht. Nach der seit dem 24. Juli 2026 geltenden Fassung müssen sich Gewerbetreibende nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 GewO – also gewerbliche Wohnimmobilienverwalter – in einem Umfang von 20 Stunden innerhalb eines Zeitraums von drei Kalenderjahren weiterbilden.
Die Pflicht gilt wiederkehrend
Anders als die Zertifizierungsprüfung ist die Weiterbildung nicht einmalig erledigt. Nach Ablauf eines Drei-Jahres-Zeitraums beginnt der nächste Zeitraum. Die Stunden können grundsätzlich innerhalb des Zeitraums flexibel verteilt werden, sofern die Anforderungen an Inhalt, Qualität, Teilnahme und Dokumentation erfüllt sind.
Zulässige Lernformen
- Präsenzseminare und Workshops.
- Live-Online-Seminare und Webinare.
- E-Learning und begleitetes Selbststudium mit geeigneter Lernerfolgskontrolle.
- Betriebsinterne Weiterbildungsmaßnahmen.
- Kombinierte Lernformen wie Blended Learning.
Die Inhalte müssen zur ausgeübten Tätigkeit als Wohnimmobilienverwalter passen. Die Anlage 1 zur MaBV nennt unter anderem Grundlagen der Immobilienwirtschaft, rechtliche und kaufmännische Grundlagen, technische Gebäudethemen sowie Wettbewerbsrecht und Verbraucherschutz.
Die Rechtsänderung vom 24. Juli 2026
Die Änderung ist für gemischte Unternehmen wichtig. Wer gleichzeitig Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter ist, muss künftig nicht mehr zusätzlich 20 Stunden für den Maklerbereich nachweisen. Die 20 Stunden für die Wohnimmobilienverwaltung bleiben jedoch vollständig erhalten.
Außerdem wurde die Vorhaltefrist für Weiterbildungsnachweise in der MaBV von fünf auf drei Jahre verkürzt. Unternehmen sollten ihre internen Aufbewahrungsregeln dennoch mit steuerlichen, arbeitsrechtlichen und haftungsbezogenen Dokumentationsinteressen abstimmen.
Wer muss die 20 Stunden Weiterbildung absolvieren?
Erlaubnisinhaber
Bei Einzelunternehmen trifft die Weiterbildungspflicht grundsätzlich den Gewerbetreibenden selbst. Bei juristischen Personen besteht die Pflicht grundsätzlich für die gesetzlichen Vertreter. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auf eine angemessene Zahl vertretungs- und aufsichtsberechtigter Personen abgestellt werden.
Unmittelbar mitwirkende Beschäftigte
Weiterbildungspflichtig sind auch Beschäftigte, die unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Wohnimmobilienverwaltung mitwirken. Entscheidend ist die tatsächliche Tätigkeit, nicht die Stellenbezeichnung.
| Einordnung | Typische Rollen |
|---|---|
| Regelmäßig erfasst | Objektverantwortliche, WEG-Verwalter, Mietverwalter, Personen mit eigener Kundenkommunikation und Entscheidungsbefugnis, leitende Aufsichtspersonen. |
| Regelmäßig nicht erfasst | Reine Buchhaltung ohne Verwalterentscheidungen, Personalabteilung, IT-Administration, Empfang, Hausmeistertätigkeit ohne Verwaltungsverantwortung. |
| Einzelfallprüfung | Assistenzkräfte mit vorbereitenden Tätigkeiten, Mischrollen, Teamleitungen ohne eigene Vertretungsbefugnis, externe freie Mitarbeitende. |
Die Personenkreise der Zertifizierung und der Weiterbildung überschneiden sich, sind aber nicht deckungsgleich. Ein Beschäftigter kann beispielsweise in der Mietverwaltung unmittelbar mitwirken und deshalb weiterbildungspflichtig sein, obwohl die Zertifizierung nach § 26a WEG für seine Tätigkeit keine Rolle spielt.
Die Unterschiede im direkten Vergleich
| Kriterium | § 26a WEG: Zertifizierung | § 34c GewO: Weiterbildung |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 26a WEG und ZertVerwV | § 34c Abs. 2a GewO und § 15b MaBV |
| Zweck | Einmaliger Qualifikationsnachweis für die WEG-Verwaltung | Fortlaufende Aktualisierung beruflicher Kenntnisse |
| Betroffener Bereich | Ausschließlich Wohnungseigentumsverwaltung | Gewerbliche Wohnimmobilienverwaltung; WEG- und Mietverwaltung für Dritte |
| Wie wird erfüllt? | IHK-Prüfung oder gesetzlich gleichgestellter Abschluss | 20 Zeitstunden innerhalb von drei Kalenderjahren |
| Prüfung erforderlich? | Grundsätzlich ja, soweit keine Gleichstellung nach § 7 ZertVerwV greift | Nein; verschiedene geeignete Weiterbildungsformen sind möglich |
| Wiederholung | Keine regelmäßige Wiederholungsprüfung vorgesehen | Wiederkehrende Pflicht in jedem Drei-Jahres-Zeitraum |
| Rechtswirkung | Bezeichnung als zertifizierter Verwalter; Bedeutung für ordnungsmäßige WEG-Verwaltung | Erfüllung einer gewerberechtlichen Berufspflicht |
| Ersetzt die §-34c-Erlaubnis? | Nein | Nein |
| Ersetzt die andere Pflicht? | Nein, Zertifizierung ersetzt die Weiterbildung nicht | Nein, Weiterbildung macht nicht zum zertifizierten Verwalter |
| Aktueller Rechtsstand | Anspruch auf zertifizierten Verwalter seit 1. Dezember 2023; Übergangsregel beendet | Für Wohnimmobilienverwalter weiterhin 20 Stunden in drei Jahren; Maklerpflicht seit 24. Juli 2026 entfallen |
Der wichtigste Unterschied ist der Zeithorizont
Die Zertifizierung beantwortet die Frage: Ist die erforderliche Sachkunde für die WEG-Verwaltung nachgewiesen? Die Weiterbildung beantwortet die Frage: Werden die beruflichen Kenntnisse während der laufenden Tätigkeit aktuell gehalten? Ein einmaliger Nachweis kann eine fortlaufende Aktualisierung nicht ersetzen.
Der zweite Unterschied ist der Anwendungsbereich
Die Zertifizierung betrifft ausschließlich die Verwaltung von Wohnungseigentum. Die Weiterbildungspflicht für Wohnimmobilienverwalter erfasst dagegen sowohl die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem WEG als auch die Verwaltung von Mietverhältnissen über Wohnräume für Dritte.
Was die Zertifizierung nicht ersetzt
- Die Erlaubnis nach § 34c GewO für die gewerbsmäßige Verwaltung von Wohnimmobilien für Dritte.
- Die Berufshaftpflichtversicherung als Voraussetzung der Verwaltererlaubnis.
- Die regelmäßige Weiterbildung von 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren.
- Interne Organisations-, Datenschutz-, Geldwäsche- und Dokumentationspflichten.
- Die Pflicht, Beschäftigte entsprechend ihrer tatsächlichen Aufgaben fachlich zu qualifizieren.
Was die Weiterbildung nicht ersetzt
- Die IHK-Prüfung zum zertifizierten Verwalter, soweit keine gleichgestellte Qualifikation vorliegt.
- Die Berechtigung, sich als zertifizierter Verwalter zu bezeichnen.
- Die §-34c-Erlaubnis und den Versicherungsschutz.
- Eine individuelle Prüfung der Rollen bei juristischen Personen und Personengesellschaften.
- Die sachgerechte Vorbereitung auf konkrete WEG-Entscheidungen und Haftungsrisiken.
Auch eine umfangreiche Weiterbildung mit deutlich mehr als 20 Stunden führt deshalb nicht automatisch zur Zertifizierung. Entscheidend ist entweder die gesetzliche IHK-Prüfung oder ein Abschluss aus dem abschließenden Gleichstellungskatalog des § 7 ZertVerwV.
Gilt die Zertifizierung auch für Mietverwaltung?
Ein Unternehmen, das ausschließlich Mietshäuser oder einzelne Mietwohnungen für Eigentümer verwaltet, benötigt grundsätzlich die §-34c-Erlaubnis als Wohnimmobilienverwalter und unterliegt der Weiterbildungspflicht. Die Bezeichnung als zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG ist für diese reine Mietverwaltung jedoch nicht gesetzlich erforderlich.
Sobald das Unternehmen zusätzlich mindestens eine WEG verwaltet, gewinnt die Zertifizierung für den WEG-Bereich Bedeutung. Eine Quotierung nach dem Anteil der WEG-Objekte ist gesetzlich nicht vorgesehen.
Kann Prüfungsvorbereitung als Weiterbildung zählen?
Eine Prüfungsvorbereitung kann zugleich eine geeignete Weiterbildung sein, wenn die Maßnahme die inhaltlichen und qualitativen Anforderungen der MaBV erfüllt, die Teilnahme und Lernzeit nachvollziehbar dokumentiert werden und die Inhalte zur ausgeübten Verwaltertätigkeit passen. Die Anrechenbarkeit entsteht jedoch nicht allein dadurch, dass ein Kurs auf die IHK-Prüfung vorbereitet.
Prüfung und Lehrgang getrennt betrachten
Die IHK-Prüfung selbst ist der formelle Qualifikationsnachweis nach § 26a WEG. Der vorbereitende Lehrgang ist eine Bildungsmaßnahme eines Anbieters. Er kann fachlich sinnvoll und gegebenenfalls auf die Weiterbildungspflicht anrechenbar sein, ersetzt aber nicht die IHK-Prüfung.
Vier Prüfkriterien für die Anrechenbarkeit
- Die Lerninhalte entsprechen den fachlichen Anforderungen der Wohnimmobilienverwaltung.
- Der zeitliche Umfang wird in Zeitstunden nachvollziehbar dokumentiert.
- Teilnahme, Identität und gegebenenfalls Lernerfolgskontrollen sind belastbar nachweisbar.
- Der Anbieter erfüllt die organisatorischen und qualitativen Anforderungen der MaBV.
Zehn typische Praxisfälle
Fall 1: Einzelner WEG-Verwalter mit IHK-Prüfung
Der Inhaber besitzt die §-34c-Erlaubnis und hat die IHK-Prüfung bestanden. Er darf sich zertifizierter Verwalter nennen, muss aber weiterhin 20 Stunden Weiterbildung in drei Kalenderjahren absolvieren.
Fall 2: Immobilienkauffrau ohne IHK-Prüfung
Die abgeschlossene Ausbildung ist nach § 7 ZertVerwV gleichgestellt. Die Person darf als zertifizierte Verwalterin auftreten, bleibt aber weiterbildungspflichtig, wenn sie gewerblich beziehungsweise unmittelbar mitwirkend verwaltet.
Fall 3: Reiner Mietverwalter
Der Verwalter benötigt für die gewerbsmäßige Verwaltung für Dritte grundsätzlich die §-34c-Erlaubnis und muss sich weiterbilden. Eine Zertifizierung nach § 26a WEG ist für die reine Mietverwaltung nicht erforderlich.
Fall 4: GmbH mit drei WEG-Objektverantwortlichen
Damit die GmbH als zertifizierter Verwalter auftreten kann, müssen alle drei unmittelbar mit WEG-Verwalteraufgaben befassten Beschäftigten geprüft oder gleichgestellt sein. Zusätzlich ist die Weiterbildungspflicht gesondert zu erfüllen.
Fall 5: Geschäftsführer ohne operative Verwaltung
Bei der Zertifizierung kommt es auf die unmittelbar mit WEG-Aufgaben betrauten Personen an. Bei der Weiterbildung ist zusätzlich zu prüfen, ob und wie die gesetzlichen Vertreter oder delegierten Aufsichtspersonen erfasst sind.
Fall 6: Kleine WEG mit sieben Einheiten
Ist ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt und verlangen weniger als ein Drittel einen zertifizierten Verwalter, kann die gesetzliche Ausnahme greifen. Ein externer gewerblicher Verwalter fällt nicht unter diese Sonderregel.
Fall 7: 20 Stunden Weiterbildung ohne IHK-Prüfung
Die Person erfüllt möglicherweise ihre Weiterbildungspflicht, darf sich dadurch aber nicht zertifizierter Verwalter nennen.
Fall 8: IHK-Zertifikatslehrgang ohne gesetzliche Prüfung
Ein privatrechtlicher oder IHK-Zertifikatslehrgang ist nicht automatisch die gesetzliche Prüfung nach § 26a WEG. Entscheidend ist die Prüfungsbescheinigung nach der ZertVerwV oder eine Gleichstellung.
Fall 9: Makler und Verwalter in Personalunion
Seit dem 24. Juli 2026 entfällt die gesetzliche Weiterbildungspflicht für den Maklerbereich. Für die Wohnimmobilienverwaltung bleiben 20 Stunden in drei Kalenderjahren erforderlich.
Fall 10: Neue Mitarbeiterin in der WEG-Verwaltung
Eine juristische Person sollte die Mitarbeiterin erst dann unmittelbar mit WEG-Verwalterentscheidungen betrauen, wenn sie geprüft oder gleichgestellt ist. Unabhängig davon ist ihr laufender Weiterbildungsbedarf zu planen.
Häufige Irrtümer
| Irrtum | Richtige Einordnung |
|---|---|
| „Die 20 Stunden machen mich zum zertifizierten Verwalter.“ | Falsch. Weiterbildung und Zertifizierung sind getrennte Rechtsinstrumente. |
| „Wer zertifiziert ist, braucht keine Weiterbildung.“ | Falsch. Auch zertifizierte und gleichgestellte Verwalter bleiben weiterbildungspflichtig. |
| „Die §-34c-Erlaubnis enthält automatisch die Zertifizierung.“ | Falsch. Die Erlaubnis wird ohne allgemeinen Sachkundenachweis erteilt. |
| „Die Zertifizierung gilt auch für Mietverwaltung.“ | Falsch. § 26a WEG betrifft nur Wohnungseigentumsverwaltung. |
| „Jeder Mitarbeiter einer Hausverwaltung muss die IHK-Prüfung ablegen.“ | Falsch. Maßgeblich sind die unmittelbar mit WEG-Verwalteraufgaben betrauten Personen und die Rechtsform. |
| „Langjährige Erfahrung reicht als Gleichstellung.“ | Falsch. Berufserfahrung allein gehört nicht zum abschließenden Katalog des § 7 ZertVerwV. |
| „Die Makler-Weiterbildung wurde abgeschafft, also gilt das auch für Verwalter.“ | Falsch. Seit 24. Juli 2026 bleibt die Pflicht ausdrücklich für Wohnimmobilienverwalter bestehen. |
| „Ein Kurszertifikat ist dasselbe wie die gesetzliche IHK-Prüfung.“ | Falsch. Entscheidend ist die Prüfung nach der ZertVerwV oder ein gesetzlich gleichgestellter Abschluss. |
Zwölf-Punkte-Checkliste für Verwalterunternehmen
| Nr. | Prüfpunkt | Konkrete Maßnahme |
|---|---|---|
| 1 | Tätigkeitsbereiche trennen | WEG-Verwaltung, Mietverwaltung, Maklertätigkeit und sonstige Leistungen getrennt erfassen. |
| 2 | §-34c-Erlaubnis prüfen | Erlaubnisumfang, Rechtsform, Versicherungsschutz und zuständige Behörde kontrollieren. |
| 3 | WEG-Rollen identifizieren | Festhalten, wer Versammlungen leitet oder Verwalterentscheidungen nach § 27 WEG trifft. |
| 4 | Qualifikationen dokumentieren | IHK-Prüfungsbescheinigungen und gleichgestellte Abschlüsse vollständig hinterlegen. |
| 5 | Rechtsform berücksichtigen | Bei GmbH, UG und Personengesellschaften alle unmittelbar mit WEG-Aufgaben befassten Personen einbeziehen. |
| 6 | Personalwechsel absichern | Neue Beschäftigte erst nach geklärter Qualifikation unmittelbar in der WEG-Verwaltung einsetzen. |
| 7 | Weiterbildungspflichtige bestimmen | Alle unmittelbar an der Wohnimmobilienverwaltung mitwirkenden Beschäftigten erfassen. |
| 8 | Drei-Jahres-Zeiträume führen | Beginn, Stundenstand und Restbedarf personenbezogen dokumentieren. |
| 9 | Inhalte passend auswählen | WEG-Recht, Mietrecht, Abrechnung, Technik, Verbraucherschutz und aktuelle Rechtsänderungen abdecken. |
| 10 | Nachweise prüfen | Zeitstunden, Inhalte, Anbieter, Teilnahme und Lernerfolg nachvollziehbar dokumentieren. |
| 11 | Außendarstellung kontrollieren | Die Bezeichnung „zertifizierter Verwalter“ nur verwenden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. |
| 12 | Jährlichen Compliance-Check einführen | Qualifikationen, Rollen, Weiterbildungsstand und Rechtsänderungen mindestens jährlich prüfen. |
Fazit
Die Zertifizierung nach § 26a WEG und die Weiterbildung nach § 34c GewO verfolgen unterschiedliche Ziele. Die Zertifizierung weist eine besondere Ausgangsqualifikation für die WEG-Verwaltung nach. Die Weiterbildung stellt sicher, dass das berufliche Wissen während der laufenden Tätigkeit aktuell bleibt.
Professionelle Verwalter benötigen deshalb regelmäßig drei getrennte Bausteine: die gewerberechtliche §-34c-Erlaubnis, bei WEG-Verwaltungen die Zertifizierung oder Gleichstellung nach § 26a WEG und die wiederkehrende Weiterbildung von 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren.
Die zum 24. Juli 2026 erfolgte Abschaffung der Makler-Weiterbildungspflicht ändert daran nichts. Wohnimmobilienverwalter bleiben weiterbildungspflichtig, und die Zertifizierung für WEG-Verwalter bleibt ein eigenständiges Qualitäts- und Bestellungsmerkmal.
Bereiten Sie sich gezielt auf die IHK-Prüfung zum zertifizierten Verwalter vor oder dokumentieren Sie Ihre regelmäßige Weiterbildung für Wohnimmobilienverwalter strukturiert online.
Häufig gestellte Fragen
Ist der zertifizierte Verwalter eine Gewerbeerlaubnis?
Nein. Die Zertifizierung ist ein Qualifikationsstatus nach dem WEG. Für die gewerbliche Wohnimmobilienverwaltung für Dritte ist zusätzlich grundsätzlich eine Erlaubnis nach § 34c GewO erforderlich.
Muss ein zertifizierter Verwalter weiterhin 20 Stunden Weiterbildung absolvieren?
Ja. Die Zertifizierung ersetzt die wiederkehrende Weiterbildungspflicht nicht.
Werde ich durch 20 Stunden Weiterbildung zum zertifizierten Verwalter?
Nein. Dafür ist die IHK-Prüfung nach der ZertVerwV oder eine gesetzlich gleichgestellte Qualifikation erforderlich.
Für wen gilt die Zertifizierung nach § 26a WEG?
Sie betrifft die Wohnungseigentumsverwaltung. Reine Mietverwaltung fällt nicht unter § 26a WEG.
Für wen gilt die Weiterbildung nach § 34c GewO?
Sie gilt für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter und grundsätzlich für unmittelbar bei dieser Tätigkeit mitwirkende Beschäftigte.
Gilt die Weiterbildungspflicht 2026 noch für Immobilienmakler?
Seit dem 24. Juli 2026 nicht mehr. Für Wohnimmobilienverwalter bleibt sie bestehen.
Welche Abschlüsse ersetzen die IHK-Prüfung?
Befähigung zum Richteramt, Immobilienkaufmann beziehungsweise Immobilienkauffrau, Kaufmann beziehungsweise Kauffrau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Geprüfter Immobilienfachwirt beziehungsweise Geprüfte Immobilienfachwirtin sowie ein Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt.
Reicht langjährige Berufserfahrung für die Gleichstellung?
Nein. Berufserfahrung allein ist keine in § 7 ZertVerwV genannte Gleichstellung.
Müssen alle Mitarbeiter einer GmbH zertifiziert sein?
Nur die Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, müssen geprüft oder gleichgestellt sein, damit die Gesellschaft als zertifizierter Verwalter auftreten kann.
Müssen alle Mitarbeiter weitergebildet werden?
Nicht alle. Entscheidend ist, ob sie unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Wohnimmobilienverwaltung mitwirken.
Kann ein Onlinekurs als Weiterbildung anerkannt werden?
Ja, wenn Inhalt, Qualität, Lernzeit, Teilnahme und gegebenenfalls Lernerfolgskontrolle den Anforderungen der MaBV entsprechen.
Kann ein Prüfungsvorbereitungskurs gleichzeitig Weiterbildungsstunden liefern?
Grundsätzlich ja, wenn die Maßnahme die MaBV-Anforderungen erfüllt und korrekt dokumentiert ist. Die IHK-Prüfung bleibt davon getrennt.
Gibt es eine Ausnahme für kleine WEGs?
Ja, wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen, ein Wohnungseigentümer Verwalter ist und weniger als ein Drittel einen zertifizierten Verwalter verlangt.
Wie lange müssen Weiterbildungsnachweise aufbewahrt werden?
Nach der seit 24. Juli 2026 geltenden MaBV sind die Nachweise drei Jahre vorzuhalten.
Darf ein nicht zertifizierter Verwalter tätig sein?
Gewerberechtlich kann die Tätigkeit mit §-34c-Erlaubnis grundsätzlich möglich sein. Bei WEG-Bestellungen besteht jedoch ein erhebliches Risiko, weil die Bestellung eines zertifizierten Verwalters grundsätzlich zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört.
Was ist der sicherste organisatorische Ansatz?
Qualifikationsstatus, Erlaubnisstatus und Weiterbildung getrennt dokumentieren und mindestens jährlich gemeinsam überprüfen.
Quellen und Rechtsstand
Rechtsstand des Beitrags: 24. Juli 2026. Maßgeblich sind stets die aktuell verkündeten Gesetzes- und Verordnungstexte sowie die Auslegung der zuständigen Stellen.
Quelle 1: § 26a Wohnungseigentumsgesetz – Zertifizierter Verwalter
Quelle 2: § 19 WEG – Ordnungsmäßige Verwaltung und zertifizierter Verwalter
Quelle 3: § 48 WEG – Übergangsvorschriften
Quelle 4: Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung
Quelle 5: § 7 ZertVerwV – Gleichgestellte Qualifikationen
Quelle 6: § 8 ZertVerwV – Juristische Personen und Personengesellschaften
Quelle 7: § 34c Gewerbeordnung – Wohnimmobilienverwalter und Weiterbildung
Quelle 8: § 15b MaBV – Weiterbildung
Quelle 9: Anlage 1 MaBV – Inhalte für Wohnimmobilienverwalter
Quelle 10: Gesetz zum Bürokratierückbau, BGBl. 2026 I Nr. 215 – verkündet am 23. Juli 2026
Quelle 11: DIHK: Sach- und Fachkundeprüfungen