Nicht die Produktbezeichnung entscheidet über die erforderliche Erlaubnis, sondern die rechtliche Einordnung des konkreten Vertrags. Maßgeblich sind insbesondere die Verbrauchereigenschaft, eine grundpfandrechtliche Besicherung und der vertragliche Finanzierungszweck.
Einleitung
Baufinanzierung klingt nach § 34i GewO, Ratenkredit nach § 34k GewO. In vielen Standardfällen stimmt diese Einordnung. In der Praxis reichen Produktnamen jedoch nicht aus. Ein als „Modernisierungskredit“ beworbenes Darlehen kann je nach Besicherung entweder ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen oder ein Allgemein-Verbraucherdarlehen sein. Auch eine Anschlussfinanzierung ist nicht allein wegen ihrer Bezeichnung automatisch § 34i – entscheidend ist, welches Darlehen abgelöst oder fortgeführt wird und wie der neue Vertrag ausgestaltet ist.
Die Abgrenzung ist für Vermittler besonders wichtig, weil § 34i und § 34k eigenständige Erlaubnistatbestände mit unterschiedlichen Tätigkeitsfeldern sind. Eine Erlaubnis nach § 34i ersetzt die §-34k-Erlaubnis nicht automatisch als Berufszulassung. Sie kann allerdings nach der neuen Darlehensvermittlungsverordnung als gleichgestellter Sachkundenachweis für § 34k relevant sein. Wer beide Produktwelten vermittelt, muss deshalb die eigene Erlaubnis- und Prozesslandschaft rechtzeitig prüfen.
Dieser Beitrag erläutert die Systematik, ordnet typische Finanzierungsprodukte ein und zeigt anhand konkreter Fälle, welche Fragen vor jeder Vermittlung beantwortet werden sollten.
Inhaltsverzeichnis
Die Antwort in 60 Sekunden
| Finanzierung | Typische Einordnung | Entscheidendes Kriterium |
|---|---|---|
| Kauf einer selbst genutzten Immobilie | § 34i GewO | Erwerb von Immobilieneigentum; Grundschuld ist nicht zwingend erforderlich, wenn der Erwerbszweck feststeht. |
| Klassische Baufinanzierung mit Grundschuld | § 34i GewO | Grundpfandrechtliche Besicherung. |
| Modernisierung mit neuer oder bestehender Grundschuld | § 34i GewO | Die Besicherung macht den Vertrag zum Immobiliar-Verbraucherdarlehen. |
| Unbesicherter Modernisierungs- oder Eigentümerkredit | Grundsätzlich § 34k GewO ab 20.11.2026 | Die bloße Verwendung für Renovierung oder energetische Maßnahmen genügt ohne Grundpfandrecht regelmäßig nicht für § 34i. |
| Anschlussfinanzierung einer grundpfandrechtlichen Baufinanzierung | § 34i GewO | Fortführung, Ablösung oder Umschuldung eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens. |
| Autokredit, Möbelkredit oder freier Ratenkredit | Grundsätzlich § 34k GewO ab 20.11.2026 | Allgemein-Verbraucherdarlehen beziehungsweise Finanzierungshilfe. |
| Darlehen für einen Unternehmer zu rein gewerblichen Zwecken | Nicht automatisch § 34i oder § 34k | Beide Vorschriften knüpfen an Verbraucherverträge an; andere Erlaubnis- oder Aufsichtstatbestände können relevant sein. |
Der zeitliche Rechtsrahmen 2026
Bis zum 19. November 2026
Die Vermittlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehen fällt bereits unter § 34i GewO. Andere Darlehensverträge wurden bislang grundsätzlich über § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 GewO erfasst, soweit eine gewerbsmäßige Darlehensvermittlung vorlag.
Ab dem 20. November 2026
Der neue § 34k GewO erfasst die gewerbliche Vermittlung und Beratung zu Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen und Finanzierungshilfen, soweit keine Ausnahme greift. Immobiliar-Verbraucherdarlehen bleiben ausdrücklich dem § 34i GewO zugeordnet.
Das sichere Vier-Schritte-Prüfschema
Schritt 1: Handelt der Darlehensnehmer als Verbraucher?
§ 34i und § 34k knüpfen an Verbraucherverträge an. Entscheidend ist, ob die natürliche Person das Geschäft überwiegend zu privaten Zwecken abschließt. Ein und dieselbe Person kann beim privaten Eigenheim Verbraucher und beim Kredit für ihren Gewerbebetrieb Unternehmer sein.
Schritt 2: Liegt ein Verbraucherdarlehen oder eine Finanzierungshilfe vor?
Neben klassischen Bankdarlehen können auch Finanzierungshilfen erfasst sein, etwa entgeltliche Zahlungsaufschübe, Teilzahlungsgeschäfte oder bestimmte Leasinggestaltungen. Die bloße Vermittlung eines Kontakts kann je nach Ausgestaltung bereits erlaubnisrelevant sein, wenn die Tätigkeit gegen Vergütung und mit Abschlussbezug erfolgt.
Schritt 3: Ist der Vertrag grundpfandrechtlich oder durch eine Reallast besichert?
Ist ein Verbraucherdarlehen durch ein Grundpfandrecht – insbesondere Grundschuld, Hypothek oder Rentenschuld – oder durch eine Reallast besichert, handelt es sich grundsätzlich um ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Dann ist § 34i GewO maßgeblich, selbst wenn das Geld beispielsweise für eine freie Verwendung oder eine Modernisierung eingesetzt werden soll.
Schritt 4: Dient der Vertrag dem Erwerb oder dem rechtlichen Erhalt von Immobilieneigentum?
Auch ohne Grundpfandrecht kann ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen vorliegen, wenn der Vertrag für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken, bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder grundstücksgleichen Rechten bestimmt ist. „Erhaltung des Eigentumsrechts“ bedeutet dabei nicht die bauliche Erhaltung der Immobilie. Gemeint ist der rechtliche Erhalt des Eigentums, beispielsweise die Abwendung eines drohenden Eigentumsverlusts.
Wann gilt § 34i GewO?
§ 34i GewO betrifft die gewerbsmäßige Vermittlung des Abschlusses von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen und entsprechenden entgeltlichen Finanzierungshilfen sowie die Beratung zu solchen Verträgen. Typische Merkmale sind:
- Der Darlehensnehmer handelt als Verbraucher.
- Der Vertrag ist durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert, oder
- der Vertrag dient dem Erwerb oder dem rechtlichen Erhalt von Immobilieneigentum beziehungsweise grundstücksgleichen Rechten.
- Die Tätigkeit besteht nicht nur in einer neutralen allgemeinen Information, sondern in Vermittlung, Nachweis, Beratung oder sonstiger Abschlussunterstützung.
- Die Tätigkeit wird gewerbsmäßig ausgeübt.
Typische §-34i-Produkte sind klassische Annuitätendarlehen für Kauf oder Neubau, Forward-Darlehen, grundpfandrechtlich besicherte Anschlussfinanzierungen, Zwischenfinanzierungen und grundbuchlich besicherte Modernisierungsdarlehen.
Wann gilt § 34k GewO?
Ab dem 20. November 2026 betrifft § 34k GewO grundsätzlich die gewerbliche Vermittlung und Beratung zu Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen und Finanzierungshilfen, soweit kein Immobiliar-Verbraucherdarlehen vorliegt und keine gesetzliche Ausnahme greift.
- Freie oder zweckgebundene Ratenkredite ohne grundpfandrechtliche Besicherung.
- Autokredite und Konsumentenkredite.
- Unbesicherte Modernisierungs-, Renovierungs- oder Eigentümerkredite.
- Finanzierungshilfen wie bestimmte Ratenkäufe, Zahlungsaufschübe und Buy-now-pay-later-Modelle.
- Umschuldungen oder Ablösungen von Allgemein-Verbraucherdarlehen.
Nicht jede Tätigkeit benötigt tatsächlich eine §-34k-Erlaubnis. Ausnahmen bestehen unter anderem für bestimmte beaufsichtigte Institute und für kleine und mittlere Unternehmen, die Kredite ausschließlich zur Finanzierung eigener Waren oder Dienstleistungen vermitteln. Die Ausnahme muss jedoch konkret geprüft werden.
Warum Produktnamen nicht entscheiden
| Produktbezeichnung | Kann § 34i sein? | Kann § 34k sein? | Warum? |
|---|---|---|---|
| Baufinanzierung | Ja | In atypischen Fällen ja | Der Begriff ist nicht gesetzlich geschützt. Ein unbesicherter Kredit für kleinere Baumaßnahmen kann ein Allgemein-Verbraucherdarlehen sein. |
| Modernisierungskredit | Ja | Ja | Entscheidend sind Grundpfandrecht und Vertragszweck, nicht das Wort „Modernisierung“. |
| Eigentümerkredit | Ja | Ja | Der Nachweis von Immobilieneigentum ersetzt keine Grundschuld. Ohne Grundpfandrecht und ohne Erwerbs-/Eigentumserhaltungszweck häufig § 34k. |
| Anschlussfinanzierung | Meist ja | Ja | Es kommt darauf an, welcher Vertrag fortgeführt oder abgelöst wird und wie der neue Vertrag besichert ist. |
| KfW-Kredit | Ja | Ja | Die Förderbank oder Programmmarke bestimmt nicht die gewerberechtliche Kategorie. |
| Ratenkredit | Selten, aber bei Grundpfandbesicherung möglich | Typischerweise ja | Auch ein als Ratenkredit bezeichneter Vertrag kann bei grundpfandrechtlicher Besicherung immobiliar sein. |
Baufinanzierung richtig einordnen
Praxisfall 1: Kauf einer Eigentumswohnung mit Grundschuld
Eine Privatperson kauft eine Eigentumswohnung für 320.000 Euro. Das Darlehen über 250.000 Euro wird durch eine Grundschuld abgesichert.
Einordnung: § 34i GewO.
Begründung: Sowohl der Erwerbszweck als auch die grundpfandrechtliche Besicherung führen zum Immobiliar-Verbraucherdarlehen.
Praxisfall 2: Immobilienkauf ohne Grundschuld
Eltern finanzieren den Kauf einer kleinen Wohnung über ein unbesichertes Bankdarlehen. Der Kreditvertrag nennt ausdrücklich den Wohnungskauf als Verwendungszweck.
Einordnung: § 34i GewO.
Begründung: Für den Erwerbszweck ist eine Grundschuld nicht zwingend. Der Vertrag dient unmittelbar dem Erwerb von Immobilieneigentum.
Praxisfall 3: Zwischenfinanzierung bis zum Verkauf der bisherigen Immobilie
Ein Ehepaar kauft ein neues Haus, bevor das alte verkauft ist. Ein kurzfristiges Darlehen überbrückt den Zeitraum und ist grundpfandrechtlich abgesichert.
Einordnung: § 34i GewO.
Begründung: Die Finanzierung steht im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb und ist zusätzlich grundpfandrechtlich besichert.
Praxisfall 4: Kredit für eine gewerblich genutzte Immobilie
Eine selbstständige Ärztin finanziert ausschließlich für ihre Praxis ein Gewerbeobjekt. Der Kredit wird ihrem Unternehmen zugerechnet.
Einordnung: Nicht automatisch § 34i oder § 34k.
Begründung: Die Verbrauchereigenschaft fehlt, wenn das Geschäft überwiegend der selbstständigen beruflichen Tätigkeit dient. Andere Erlaubnis- und Aufsichtsfragen bleiben möglich.
Modernisierungskredite richtig einordnen
Praxisfall 5: Neue Heizung mit Grundschuld
Ein Hauseigentümer nimmt 70.000 Euro für eine Wärmepumpe, Dämmung und Fenster auf. Die Bank lässt eine Grundschuld eintragen.
Einordnung: § 34i GewO.
Begründung: Die grundpfandrechtliche Besicherung genügt. Der Modernisierungszweck muss nicht zusätzlich den Erwerb oder rechtlichen Eigentumserhalt betreffen.
Praxisfall 6: Unbesicherter Modernisierungskredit
Eine Eigentümerin finanziert ein neues Bad und Fenster mit einem zweckgebundenen Ratenkredit über 35.000 Euro. Es wird keine Grundschuld bestellt.
Einordnung: Grundsätzlich § 34k GewO ab 20. November 2026.
Begründung: Die bauliche Modernisierung ist kein Erwerb und regelmäßig kein rechtlicher Erhalt des Eigentums. Ohne Grundpfandrecht liegt grundsätzlich ein Allgemein-Verbraucherdarlehen vor.
Praxisfall 7: Eigentümerkredit ohne Grundbucheintrag
Die Bank verlangt als Voraussetzung einen Grundbuchauszug, bestellt aber keine Grundschuld. Das Geld ist für Renovierung und Möbel bestimmt.
Einordnung: Grundsätzlich § 34k GewO ab 20. November 2026.
Begründung: Der Eigentumsnachweis macht das Darlehen nicht grundpfandrechtlich besichert. Auch der Renovierungszweck begründet allein kein Immobiliar-Verbraucherdarlehen.
Praxisfall 8: Modernisierung plus Ablösung einer bestehenden Grundschuld
Ein neues Darlehen finanziert eine energetische Sanierung und löst zugleich einen grundpfandrechtlich besicherten Baukredit ab. Das neue Darlehen wird wieder durch Grundschuld gesichert.
Einordnung: § 34i GewO.
Begründung: Die neue Finanzierung ist grundpfandrechtlich besichert und steht teilweise in der Ablösung einer Immobilienfinanzierung.
Praxisfall 9: KfW-Förderkredit für Sanierung
Ein Förderkredit finanziert eine energetische Sanierung. Die Hausbank bindet ihn in eine grundpfandrechtlich besicherte Gesamtfinanzierung ein.
Einordnung: § 34i GewO.
Begründung: Nicht die Fördermarke, sondern die Vertrags- und Sicherheitenstruktur entscheidet.
Anschlussfinanzierung, Prolongation und Forward-Darlehen
Praxisfall 10: Prolongation bei derselben Bank
Nach Ablauf der Zinsbindung wird die bestehende grundpfandrechtlich besicherte Baufinanzierung bei derselben Bank zu neuen Konditionen fortgeführt.
Einordnung: § 34i GewO.
Begründung: Der immobiliar geprägte Vertrag wird fortgeführt. Vermittlung oder Beratung zu dieser Konditionsanpassung gehört grundsätzlich in den §-34i-Bereich.
Praxisfall 11: Umschuldung zu einer neuen Bank
Eine neue Bank löst die Restschuld der bisherigen Baufinanzierung ab und erhält eine Grundschuld.
Einordnung: § 34i GewO.
Begründung: Der neue Vertrag ist grundpfandrechtlich besichert und dient der Anschlussfinanzierung eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens.
Praxisfall 12: Forward-Darlehen drei Jahre vor Zinsende
Ein Verbraucher sichert sich heute die Konditionen für die spätere Ablösung seiner grundpfandrechtlich besicherten Baufinanzierung.
Einordnung: § 34i GewO.
Begründung: Das Forward-Darlehen ist eine künftige Anschlussfinanzierung des Immobiliar-Verbraucherdarlehens.
Praxisfall 13: Umschuldung eines unbesicherten Modernisierungskredits
Ein unbesicherter Modernisierungskredit wird durch einen neuen unbesicherten Ratenkredit abgelöst.
Einordnung: Grundsätzlich § 34k GewO ab 20. November 2026.
Begründung: Es wird kein Immobiliar-Verbraucherdarlehen fortgeführt oder begründet. Die Bezeichnung „Anschlussfinanzierung“ ändert daran nichts.
Praxisfall 14: Drohende Zwangsversteigerung wird abgewendet
Ein Verbraucher nimmt ein unbesichertes Darlehen auf, um eine fällige Forderung zu begleichen und dadurch den unmittelbar drohenden Verlust seines Hauses abzuwenden.
Einordnung: Kann § 34i GewO sein.
Begründung: Der Vertrag kann dem rechtlichen Erhalt des Eigentums dienen. Die Zweckbindung und die konkrete Gefährdung des Eigentums müssen belastbar dokumentiert werden.
Ratenkredite und Finanzierungshilfen
Praxisfall 15: Freier Ratenkredit für private Ausgaben
Eine Verbraucherin nimmt 20.000 Euro für Urlaub, Möbel und eine größere Anschaffung auf. Keine Grundschuld.
Einordnung: Grundsätzlich § 34k GewO ab 20. November 2026.
Begründung: Es handelt sich um ein Allgemein-Verbraucherdarlehen ohne Immobilienbezug und ohne Grundpfandrecht.
Praxisfall 16: Autokredit
Ein Autohaus vermittelt einem privaten Käufer einen entgeltlichen Kredit für den Fahrzeugkauf.
Einordnung: Grundsätzlich § 34k GewO ab 20. November 2026, sofern keine Ausnahme greift.
Begründung: Der Autokredit ist ein Allgemein-Verbraucherdarlehen. Für kleine und mittlere Händler kann die Ausnahme zur Finanzierung eigener Waren relevant sein.
Praxisfall 17: Möbelkauf in Monatsraten
Ein Möbelhaus ermöglicht einen entgeltlichen Zahlungsaufschub über 24 Monate.
Einordnung: Grundsätzlich § 34k GewO ab 20. November 2026, sofern keine Ausnahme greift.
Begründung: Ratenkauf und entgeltlicher Zahlungsaufschub können Finanzierungshilfen sein.
Praxisfall 18: Freier Kredit mit Grundschuld
Ein Verbraucher nimmt einen Kredit für private Zwecke auf. Die Bank verlangt zur Sicherheit eine Grundschuld auf sein Haus.
Einordnung: § 34i GewO.
Begründung: Die grundpfandrechtliche Besicherung ist für die Einordnung maßgeblich, auch wenn der Verwendungszweck nicht immobilienbezogen ist.
18 Praxisfälle in der Übersicht
| Nr. | Fall | Einordnung ab 20.11.2026 | Kernkriterium |
|---|---|---|---|
| 1 | Wohnungskauf + Grundschuld | § 34i | Erwerb und Grundpfandrecht |
| 2 | Wohnungskauf ohne Grundschuld | § 34i | Erwerbszweck |
| 3 | Zwischenfinanzierung Immobilienkauf | § 34i | Immobilienerwerb / Grundpfandrecht |
| 4 | Rein gewerbliche Praxisimmobilie | Weder automatisch § 34i noch § 34k | Kein Verbrauchervertrag |
| 5 | Modernisierung + Grundschuld | § 34i | Grundpfandrecht |
| 6 | Modernisierung ohne Grundschuld | § 34k | Allgemein-Verbraucherdarlehen |
| 7 | Eigentümerkredit ohne Grundschuld | § 34k | Eigentumsnachweis ist keine Besicherung |
| 8 | Sanierung + Ablösung Baukredit | § 34i | Grundpfandrecht / Ablösung |
| 9 | KfW-Sanierung mit Grundschuld | § 34i | Sicherheitenstruktur |
| 10 | Prolongation Baufinanzierung | § 34i | Fortführung Immobiliardarlehen |
| 11 | Bankwechsel Anschlussfinanzierung | § 34i | Neue Grundschuld / Ablösung |
| 12 | Forward-Darlehen | § 34i | Künftige Anschlussfinanzierung |
| 13 | Ablösung unbesicherter Modernisierungskredit | § 34k | Allgemein-Verbraucherdarlehen |
| 14 | Darlehen gegen Eigentumsverlust | Möglicherweise § 34i | Rechtlicher Eigentumserhalt |
| 15 | Freier Ratenkredit | § 34k | Allgemein-Verbraucherdarlehen |
| 16 | Autokredit | § 34k / Ausnahme prüfen | Eigene Warenfinanzierung möglich |
| 17 | Möbel-Ratenkauf | § 34k / Ausnahme prüfen | Finanzierungshilfe |
| 18 | Freier Kredit + Grundschuld | § 34i | Grundpfandrecht |
Typische Fehler und Grenzfälle
Fehler 1: „Immobilienbezug bedeutet immer § 34i“
Falsch. Ein unbesicherter Kredit für Fenster, Heizung oder Bad kann trotz Immobilienbezug ein Allgemein-Verbraucherdarlehen nach § 34k sein.
Fehler 2: „Ohne Grundschuld niemals § 34i“
Ebenfalls falsch. Ein Darlehen für den Erwerb von Immobilieneigentum kann auch ohne Grundpfandrecht ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen sein.
Fehler 3: „§ 34i umfasst automatisch jeden Verbraucherkredit“
Die §-34i-Erlaubnis ist auf Immobiliar-Verbraucherdarlehen ausgerichtet. Wer zusätzlich Allgemein-Verbraucherdarlehen vermittelt, muss den neuen § 34k und dessen Übergangsregeln berücksichtigen.
Fehler 4: „KfW bestimmt die Erlaubniskategorie“
Förderprogramm, Bankname oder Produktmarke sind nicht entscheidend. Maßgeblich bleiben Vertrag, Besicherung, Zweck und Verbrauchereigenschaft.
Fehler 5: „Erhalt des Eigentums heißt Werterhalt“
Der gesetzliche Eigentumserhalt ist rechtlich zu verstehen. Renovierung, Instandsetzung und energetische Sanierung dienen dem Substanz- oder Werterhalt, aber nicht automatisch dem Erhalt des Eigentumsrechts.
Fehler 6: Die Tätigkeit des Kunden nicht prüfen
Bei Selbstständigen und gemischt genutzten Objekten muss geklärt werden, ob der Vertrag überwiegend privat oder geschäftlich veranlasst ist. Die bloße Eigenschaft als natürliche Person genügt nicht.
Zwölf-Punkte-Checkliste für Vermittler
- Festhalten, wer Darlehensnehmer und wer Darlehensgeber ist.
- Verbrauchereigenschaft des Kunden für den konkreten Vertrag prüfen.
- Den vollständigen vertraglichen Verwendungszweck dokumentieren.
- Grundschuld, Hypothek, Rentenschuld oder Reallast als Sicherheit prüfen.
- Nicht nur Marketingbezeichnung oder Produktkategorie übernehmen.
- Bei Erwerb oder Eigentumserhalt die Zweckbindung schriftlich belegen.
- Bei Modernisierung zwischen Substanzerhalt und rechtlichem Eigentumserhalt unterscheiden.
- Bei Anschlussfinanzierungen den abzulösenden Altvertrag analysieren.
- Bei gemischten Finanzierungen sämtliche Teilzwecke und Sicherheiten erfassen.
- Gesetzliche Ausnahmen, insbesondere für beaufsichtigte Institute und Warenfinanzierungen, separat prüfen.
- Vor Vermittlungsbeginn sicherstellen, dass die richtige Erlaubnis und Registrierung vorliegen.
- Grenzfälle durch zuständige Erlaubnisbehörde oder spezialisierte Rechtsberatung klären lassen.
FAQ
Brauche ich für jede Baufinanzierung § 34i?
Für Verbraucherverträge typischerweise ja, wenn das Darlehen dem Immobilienerwerb dient oder grundpfandrechtlich besichert ist. Bei rein gewerblichen Finanzierungen kann die Verbrauchereigenschaft fehlen.
Ist ein Modernisierungskredit immer § 34i?
Nein. Mit Grundschuld grundsätzlich § 34i; ohne Grundschuld und ohne Erwerbs- oder rechtlichen Eigentumserhaltungszweck regelmäßig § 34k ab dem 20. November 2026.
Reicht es für § 34i, dass der Kunde Immobilieneigentümer ist?
Nein. Ein Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis ist keine Grundpfandrechtsbestellung. Entscheidend sind die tatsächliche Sicherheit und der Vertragszweck.
Ist eine Anschlussfinanzierung immer § 34i?
Meistens bei klassischen Baufinanzierungen. Wird jedoch nur ein unbesicherter Allgemein-Verbraucherkredit abgelöst, kann § 34k maßgeblich sein.
Fällt ein Forward-Darlehen unter § 34i?
Regelmäßig ja, wenn es der späteren Anschlussfinanzierung eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens dient.
Was gilt für einen Kredit zur Abwendung einer Zwangsversteigerung?
Er kann dem rechtlichen Erhalt des Immobilieneigentums dienen und damit § 34i unterfallen. Der konkrete Zusammenhang muss jedoch eindeutig sein.
Was gilt für einen freien Kredit mit Grundschuld?
Die Grundpfandbesicherung spricht grundsätzlich für ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen und damit § 34i, auch bei freier Mittelverwendung.
Was gilt für KfW-Darlehen?
Die Einordnung richtet sich nach Vertrag, Zweck und Besicherung. KfW-Darlehen können je nach Konstruktion § 34i oder § 34k zugeordnet sein.
Was gilt für einen Bausparkredit?
Auch hier sind Zweck und Besicherung entscheidend. Ein Bauspardarlehen für Erwerb oder mit Grundpfandrecht ist typischerweise § 34i; ein unbesicherter Modernisierungskredit kann § 34k sein.
Darf ein §-34i-Vermittler automatisch Ratenkredite vermitteln?
Die §-34i-Erlaubnis ist keine pauschale Erlaubnis für Allgemein-Verbraucherdarlehen. Ab 20. November 2026 ist für §-34k-Tätigkeiten die neue Erlaubnis beziehungsweise eine gesetzliche Ausnahme zu prüfen.
Ist die §-34i-Erlaubnis als Sachkundenachweis für § 34k hilfreich?
Ja. Nach den neuen Regelungen wird eine §-34i-Erlaubnis als gleichgestellter Sachkundenachweis für § 34k berücksichtigt. Die §-34k-Erlaubnis selbst muss dennoch beantragt werden, sofern die Tätigkeit erlaubnispflichtig ist.
Was gilt für Kredite an Selbstständige?
Entscheidend ist der konkrete Zweck. Ein privater Immobilienkauf kann Verbrauchergeschäft sein; ein Betriebsmittelkredit oder eine gewerbliche Objektfinanzierung regelmäßig nicht.
Was gilt bei gemischter privater und gewerblicher Nutzung?
Der überwiegende Vertragszweck und die konkrete Vertragsgestaltung müssen geprüft werden. Pauschale Aussagen sind riskant.
Wer entscheidet verbindlich über die Erlaubnispflicht?
Im Verwaltungsverfahren die zuständige Erlaubnis- beziehungsweise Aufsichtsbehörde. Zivilrechtliche Vertragsqualifikation kann zusätzlich gerichtlich überprüft werden.
Warum sollte die Einordnung dokumentiert werden?
Weil Produktname und Kundenaussage allein nicht genügen. Eine nachvollziehbare Akte schützt bei Aufsicht, Haftungsfällen und internen Compliance-Prüfungen.
Fazit
Die Abgrenzung zwischen § 34i und § 34k lässt sich nicht zuverlässig anhand von Begriffen wie Baufinanzierung, Modernisierungskredit oder Anschlussfinanzierung vornehmen. Entscheidend sind vier Fragen: Handelt der Kunde als Verbraucher? Liegt ein Darlehen oder eine Finanzierungshilfe vor? Besteht eine grundpfandrechtliche Besicherung? Dient der Vertrag dem Erwerb oder dem rechtlichen Erhalt von Immobilieneigentum?
Grundpfandrechtlich besicherte Verbraucherdarlehen und Erwerbsfinanzierungen gehören grundsätzlich zu § 34i. Unbesicherte Raten-, Konsumenten- und Modernisierungskredite gehören ab dem 20. November 2026 grundsätzlich zu § 34k. Anschlussfinanzierungen folgen der rechtlichen Struktur des fortgeführten oder abgelösten Vertrags.
Für Vermittler bedeutet das: Produktkataloge, Beratungsleitfäden, Erlaubnisse, Registereinträge und Mitarbeiterschulungen müssen zur tatsächlichen Produktwelt passen. Wer Baufinanzierungen und Konsumentenkredite kombiniert, sollte beide Erlaubnisbereiche getrennt prüfen und dokumentieren.
Quellen und weiterführende Informationen
§ 34i GewO – Immobiliardarlehensvermittler: https://www.gesetze-im-internet.de/gewo/__34i.html
§ 491 BGB – Allgemein- und Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__491.html
Bundesgesetzblatt 2026 Nr. 139 – Umsetzung der EU-Verbraucherkreditrichtlinie: https://www.recht.bund.de/bgbl/1/2026/139/VO.html
IHK Berlin – Der neue Darlehensvermittler nach § 34k GewO: https://www.ihk.de/berlin/service-und-beratung/recht-und-steuern/gewerberecht/-34k-gewo-6697662
Bergische IHK – Anwendungsbereich und Übergangsregeln des § 34k GewO: https://www.ihk.de/bergische/recht-und-steuern/portal-fuer-versicherungs-und-finanzanlagenvermittler/darlehensvermittler-34k-gewo-7088510
Sachkundelehrgaenge.de: https://sachkundelehrgaenge.de
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