Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 34i: Haushaltsrechnung, Beleihung und Zinsstress an einem Musterfall

Einleitung

Bei einer Baufinanzierung reicht es nicht aus, das monatliche Nettoeinkommen der gewünschten Kreditrate gegenüberzustellen. Eine belastbare Kreditwürdigkeitsprüfung muss beantworten, ob der Darlehensnehmer seine vertraglichen Verpflichtungen voraussichtlich über den maßgeblichen Zeitraum erfüllen kann. Dafür werden Einkommen, Ausgaben, bestehende Verpflichtungen, Vermögen, Objekt und zukünftige wahrscheinliche Entwicklungen gemeinsam betrachtet.

Für Vermittler nach § 34i GewO ist dieses Thema aus zwei Gründen zentral: Erstens gehört die Kreditwürdigkeitsprüfung ausdrücklich zum Sachkundegebiet der IHK-Prüfung. Zweitens hängt die Qualität einer Finanzierungsempfehlung davon ab, ob die wirtschaftliche Situation des Kunden realistisch und vollständig erfasst wurde. Eine Finanzierung kann auf den ersten Blick bezahlbar wirken und dennoch an einem hohen Beleihungsauslauf, einer zu geringen Reserve oder einer später deutlich steigenden Anschlussrate scheitern.

Der folgende Musterfall verbindet deshalb drei Ebenen: eine vollständige Haushaltsrechnung, eine nachvollziehbare Beleihungsbetrachtung und einen Zinsstress für die Anschlussfinanzierung. Alle Zahlen sind frei erfunden und dienen ausschließlich der Weiterbildung. Kreditinstitute verwenden eigene Verfahren, Pauschalen, Bewertungssysteme und Mindestreserven.

Inhaltsverzeichnis

Die Antwort in 60 Sekunden

Wer ist für die Kreditwürdigkeitsprüfung verantwortlich?

Darlehensgeber: gesetzliche Abschlussentscheidung

Nach § 505a BGB darf der Darlehensgeber einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag nur abschließen, wenn die Kreditwürdigkeitsprüfung ergibt, dass es wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommen wird. Bei Kreditinstituten enthält § 18a KWG entsprechende Anforderungen. Die rechtliche Pflicht zur abschließenden Kreditwürdigkeitsentscheidung liegt damit beim Darlehensgeber beziehungsweise Kreditinstitut.

§-34i-Vermittler: fachgerechte Erhebung und Beratung

Der Vermittler ersetzt diese Entscheidung nicht. Er ist jedoch verpflichtet, seine Tätigkeit mit erforderlicher Sachkenntnis, Sorgfalt und Gewissenhaftigkeit im Interesse des Immobiliardarlehensnehmers auszuüben. In der Praxis bedeutet das: wirtschaftliche Angaben vollständig erheben, offensichtliche Widersprüche klären, notwendige Unterlagen anfordern, Belastungen nicht schönrechnen und die Finanzierungsstruktur verständlich erklären.

Der gesetzliche Prüfungsmaßstab

Die ImmoKWPLV verlangt eine Gesamtschau der relevanten Faktoren und eine vernünftigerweise vertretbare Prognose. Grundlage sind notwendige, ausreichende und angemessene Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen. Umfang und Methode richten sich nach dem Einzelfall.

• regelmäßiges und nachhaltig erzielbares Einkommen,
• sonstige regelmäßige Ausgaben, Schulden und finanzielle Verpflichtungen,
• nachhaltige Mieteinnahmen, soweit sie wahrscheinlich und der Höhe nach belastbar sind,
• Ersparnisse und andere Vermögenswerte,
• zukünftige Zahlungserhöhungen, aufgeschobene Zins- oder Tilgungsleistungen,
• wahrscheinliche Einkommensrückgänge, insbesondere bei Eintritt in den Ruhestand,
• ein wahrscheinlicher Anstieg des Sollzinssatzes,
• bei endfälligen Finanzierungen die Rückzahlungs- oder Anschlussfinanzierungsfähigkeit.

Haushaltsrechnung: Was wirklich hineingehört

Einnahmen realistisch ansetzen

Lohn und Gehalt sollten anhand aktueller Abrechnungen und Kontobewegungen nachvollzogen werden. Variable Bestandteile, Boni, Provisionen, Überstunden oder befristete Zulagen sind nur so weit anzusetzen, wie sie nachhaltig erscheinen. Bei Selbstständigen ist regelmäßig ein längerer Betrachtungszeitraum erforderlich. Kindergeld, Unterhalt oder Mieteinnahmen können je nach Institut unterschiedlich bewertet oder mit Sicherheitsabschlägen versehen werden.

Ausgaben nicht auf Pauschalen reduzieren

Pauschalen erleichtern eine standardisierte Prüfung, dürfen aber erkennbare individuelle Belastungen nicht verdecken. Neben Lebenshaltungskosten gehören insbesondere bestehende Darlehen, Leasing, Unterhalt, Versicherungen, Mobilität, Betreuungskosten, private Vorsorge und objektbezogene Bewirtschaftungskosten in die Rechnung.

Eigentum verursacht zusätzliche laufende Kosten

Bei einem Wechsel von Miete zu Eigentum darf nicht nur die bisherige Kaltmiete gegen die Kreditrate getauscht werden. Eigentümer tragen weiterhin Energie- und Nebenkosten und benötigen zusätzlich eine realistische Reserve für Reparaturen, Modernisierung, Gemeinschaftseigentum oder Sonderumlagen.

Beleihung: Verkehrswert, Beleihungswert und Beleihungsauslauf

Verkehrs- oder Marktwert

Der Marktwert beschreibt vereinfacht den am Markt erzielbaren Wert des Objekts zum Bewertungsstichtag. Kaufpreis und Marktwert können übereinstimmen, müssen es aber nicht. Bei überhöhtem Kaufpreis kann die Bank einen niedrigeren Objektwert ansetzen.

Beleihungswert

Der Beleihungswert ist vorsichtiger und langfristiger ausgerichtet. Nach der Beleihungswertermittlungsverordnung soll er vorübergehende Marktschwankungen und spekulative Elemente ausblenden und auf nachhaltigen Eigenschaften sowie langfristiger Verkäuflichkeit beruhen. Nicht jedes Institut verwendet im Privatkundengeschäft exakt dieselbe Methodik; das Prinzip einer vorsichtigen Objektbewertung bleibt jedoch zentral.

Beleihungsauslauf

Zinsstress: Warum die heutige Rate nicht genügt

Bei langer Gesamtlaufzeit und kürzerer Zinsbindung ist die heutige Rate nur ein Ausschnitt. Nach Ablauf der Sollzinsbindung muss die Restschuld zu dann geltenden Konditionen weiterfinanziert werden. § 4 ImmoKWPLV nennt den Anstieg des Sollzinssatzes ausdrücklich als wahrscheinliches negatives Ereignis, das ausreichend zu berücksichtigen ist.

Ein Zinsstress ist keine Prognose des tatsächlichen Marktzinses. Er ist eine Belastungsprobe: Wie verändert sich die Anschlussrate, wenn der Zinssatz deutlich höher liegt? Kreditinstitute wählen hierfür eigene Szenarien. Eine professionelle Beratung sollte die verwendete Annahme offenlegen und zeigen, wie sensibel die Finanzierung auf Zins, Tilgung und Restschuld reagiert.

Der vollständige Musterfall

Ein Ehepaar, 39 und 36 Jahre alt, mit zwei Kindern möchte ein selbst genutztes Einfamilienhaus kaufen. Beide Beschäftigungsverhältnisse sind unbefristet. Der Finanzierungswunsch wird bewusst nicht als „bestehenssicher“ oder „genehmigungsfähig“ bezeichnet; die Zahlen dienen dazu, eine fachliche Prüfungssystematik zu zeigen.

Schritt 1: Einkommen und Ausgaben

Schritt 2: Kaufpreis, Eigenkapital und Darlehensbedarf

Die Erwerbsnebenkosten werden vollständig aus Eigenkapital bezahlt. Zusätzlich fließen 80.000 Euro Eigenkapital in den Kaufpreis. Das reduziert das Darlehen, verbessert die Beleihung und senkt die Zinsbelastung. Eine Liquiditätsreserve außerhalb der Finanzierung sollte dennoch separat erhalten bleiben; im Musterfall wird unterstellt, dass das einsetzbare Eigenkapital diese Reserve bereits berücksichtigt.

Schritt 3: Kreditrate und Haushaltsüberschuss

Schritt 4: Beleihungsauslauf

Der angenommene Beleihungswert von 405.000,00 € entspricht 90 Prozent des Kaufpreises. Diese Annahme ist nur ein Rechenbeispiel und kein allgemeiner Bankstandard. Der Beleihungsauslauf beträgt dadurch 91,4 %. Die Finanzierung liegt damit deutlich oberhalb klassischer niedriger Beleihungsstufen; ein vergleichsweise kleiner Sicherheitspuffer kann sich auf Zins und Kreditentscheidung auswirken.

Schritt 5: Restschuld und Zinsstress

Bei einem Anschlusszins von 6,5 Prozent und vollständiger Rückzahlung der Restschuld innerhalb der verbleibenden 20 Jahre steigt die rechnerische Monatsrate von 1.788,33 € auf rund 2.088,70 €. Der heutige Haushaltsüberschuss würde auf nur noch 121,30 € sinken. Preissteigerungen bei Lebenshaltung und Objektkosten sind in dieser vereinfachten Stressrechnung noch nicht enthalten.

Gesamtbewertung des Musterfalls

Eine professionelle Beratung würde an diesem Punkt nicht einfach den günstigsten Sollzins auswählen. Sie würde verschiedene Tilgungen, Zinsbindungen, Sondertilgungsrechte und Eigenkapitalvarianten vergleichen und prüfen, welche Struktur sowohl heute als auch bei einer Anschlussfinanzierung tragfähig bleibt.

Drei Optimierungsvarianten

Typische Fehler

Zwölf-Punkte-Prüfschema

1. Verbrauchereigenschaft und Finanzierungszweck feststellen.
2. Alle Darlehensnehmer und Mithaftenden erfassen.
3. Nachhaltige Einnahmen mit prüfbaren Unterlagen belegen.
4. Variable oder befristete Einkommensbestandteile vorsichtig bewerten.
5. Lebenshaltung, Kinder, Mobilität, Versicherungen und Vorsorge vollständig erfassen.
6. Bestehende Kredite, Leasing, Unterhalt und sonstige Verpflichtungen berücksichtigen.
7. Künftige Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten der Immobilie einplanen.
8. Kaufpreis, Nebenkosten, Eigenkapital und Liquiditätsreserve getrennt darstellen.
9. Marktwert, bankseitigen Objektwert und Beleihungsauslauf nicht verwechseln.
10. Anfangsrate, Tilgung und voraussichtliche Restschuld berechnen.
11. Wahrscheinliche Zins- und Einkommensänderungen in einem Stressszenario prüfen.
12. Annahmen, Unterlagen, Rechenwege, Risiken und Beratungsergebnis nachvollziehbar dokumentieren.

FAQ

Fazit

Eine belastbare Kreditwürdigkeitsprüfung verbindet Haushaltsrechnung, Objektbewertung und Zukunftsprognose. Im Musterfall ist die Finanzierung unter heutigen Annahmen rechnerisch tragbar, aber der hohe Beleihungsauslauf und der geringe Puffer im Zinsstress zeigen klaren Optimierungsbedarf. Genau darin liegt der Wert einer professionellen §-34i-Beratung: nicht nur eine momentane Rate zu präsentieren, sondern Tragfähigkeit, Risiken und Alternativen transparent zu machen.

Für Prüfungsteilnehmer ist besonders wichtig, die Rollen sauber zu trennen: Der Darlehensgeber trägt die gesetzliche Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung und entscheidet über den Vertragsabschluss. Der Vermittler muss die wirtschaftlichen Verhältnisse sachkundig erfassen, plausibilisieren, beraten und dokumentieren.

Rechts- und Quellenhinweise

§ 34i Gewerbeordnung: https://www.gesetze-im-internet.de/gewo/__34i.html

§§ 505a und 505b Bürgerliches Gesetzbuch: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__505a.html

§ 505b Bürgerliches Gesetzbuch: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__505b.html

§ 18a Kreditwesengesetz: https://www.gesetze-im-internet.de/kredwg/__18a.html

Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung: https://www.gesetze-im-internet.de/immokwplv/

§ 12 Immobiliardarlehensvermittlungsverordnung: https://www.gesetze-im-internet.de/immvermv/ImmVermV.pdf – Allgemeine Verhaltenspflicht des Vermittlers

§ 3 Beleihungswertermittlungsverordnung: https://www.gesetze-im-internet.de/belwertv/__3.html

§ 14 Pfandbriefgesetz: https://www.gesetze-im-internet.de/pfandbg/__14.html – Pfandbriefrechtliche Beleihungsgrenze, keine allgemeine Kreditobergrenze

Rechtsstand: 25. Juli 2026. Die dargestellten Beträge, Pauschalen, Zinssätze und Objektwerte sind ein frei erfundenes Rechenbeispiel. Der Beitrag dient der allgemeinen Weiterbildung und ersetzt keine Rechts-, Steuer-, Immobilienbewertungs- oder Finanzierungsberatung.

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