FACHBEITRAG · IMMOBILIENMAKLER · RECHTSSTAND 25. JULI 2026
„Immobilienmakler IHK“ versus § 34c-Erlaubnis:
Was ein Zertifikat bedeutet – und was nicht
Ein IHK-Zertifikat kann Fachwissen, Lernaufwand und einen bestandenen Lehrgangstest dokumentieren. Es ersetzt jedoch weder die behördliche Erlaubnis nach § 34c GewO noch eine öffentlich-rechtliche IHK-Prüfung. Dieser Beitrag trennt Qualifikation, Berufsbezeichnung und Berufszulassung klar voneinander.
Einleitung
Kaum eine Bezeichnung führt bei Quereinsteigern in die Immobilienbranche zu so vielen Missverständnissen wie „Immobilienmakler (IHK)“. Viele Interessierte gehen davon aus, dass hinter der Bezeichnung eine staatliche Zulassung, eine gesetzlich geregelte Sachkundeprüfung oder sogar die Berechtigung zur sofortigen Aufnahme der Maklertätigkeit steht. Genau das ist jedoch nicht der Fall.
In der Praxis treffen zwei vollkommen unterschiedliche Systeme aufeinander: Auf der einen Seite steht ein IHK-Zertifikatslehrgang als freiwillige fachliche Qualifizierung. Auf der anderen Seite steht die behördliche Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung als rechtliche Voraussetzung für die selbstständige gewerbsmäßige Immobilienvermittlung. Beide können sinnvoll zusammengehören, erfüllen aber nicht dieselbe Funktion.
Seit dem 24. Juli 2026 ist zudem die gesetzliche Weiterbildungspflicht für reine Immobilienmakler entfallen. Dadurch gewinnt die saubere Kommunikation weiter an Bedeutung: Ein Lehrgang kann weiterhin ein starker Qualitätsnachweis sein, sollte aber nicht als Erfüllung einer nicht mehr bestehenden gesetzlichen Weiterbildungspflicht oder als Ersatz für die Gewerbeerlaubnis beworben werden.
Inhaltsverzeichnis
Die Antwort in 60 Sekunden
| Frage | Klare Antwort |
|---|---|
| Braucht man für die selbstständige Maklertätigkeit eine Erlaubnis? | Ja. Für die gewerbsmäßige Vermittlung oder den Nachweis von Kauf-, Miet-, Pacht- und vergleichbaren Immobilienverträgen ist grundsätzlich vor Tätigkeitsbeginn eine Erlaubnis nach § 34c GewO erforderlich. |
| Ist „Immobilienmakler (IHK)“ diese Erlaubnis? | Nein. Die Bezeichnung beruht üblicherweise auf einem IHK-Zertifikatslehrgang mit lehrgangsinternem Test. |
| Ist der Zertifikatstest eine öffentlich-rechtliche IHK-Prüfung? | Nein. IHK-Zertifikatslehrgänge enden mit einem lehrgangsinternen Test; Grundlage ist keine öffentlich-rechtliche Prüfungsordnung. |
| Muss die Erlaubnisbehörde das Zertifikat sehen? | Für reine Immobilienmakler grundsätzlich nein. Ein gesetzlicher Sachkundenachweis ist derzeit keine Erlaubnisvoraussetzung. |
| Ist ein Lehrgang trotzdem sinnvoll? | Ja. Er kann wichtige Kenntnisse zu Maklerrecht, Vertragsgestaltung, Grundbuch, Bewertung, Finanzierung, Datenschutz, Verbraucherschutz und Vermarktung vermitteln. |
| Dürfen Beschäftigte ohne eigene Erlaubnis arbeiten? | Grundsätzlich ja, wenn sie für einen Gewerbetreibenden oder eine Gesellschaft mit passender § 34c-Erlaubnis tätig sind und nicht selbstständig im eigenen Namen auftreten. |
Vier Begriffe, die nicht verwechselt werden dürfen
1. Die Tätigkeit als Immobilienmakler
Immobilienmakler vermitteln Verträge oder weisen die Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume nach. Entscheidend ist nicht die gewählte Berufsbezeichnung, sondern die tatsächlich ausgeübte Tätigkeit.
2. Der IHK-Zertifikatslehrgang
Ein IHK-Zertifikatslehrgang ist eine strukturierte Weiterbildung. Nach Angaben der IHK Hannover ist das IHK-Zertifikat eine qualifizierte Teilnahmebescheinigung über eine Lehrgangsteilnahme. Es setzt typischerweise regelmäßige Teilnahme und einen erfolgreichen lehrgangsinternen Test voraus. Dieser Test ist keine öffentlich-rechtliche IHK-Prüfung.
3. Die Erlaubnis nach § 34c GewO
Die § 34c-Erlaubnis ist ein Verwaltungsakt der zuständigen Behörde. Sie ist die rechtliche Zugangsvoraussetzung für bestimmte selbstständige, gewerbsmäßige Tätigkeiten. Bei Immobilienmaklern werden insbesondere Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse geprüft.
4. Die Gewerbeanmeldung
Die Gewerbeanmeldung zeigt den Beginn des Gewerbebetriebs an. Sie ersetzt die § 34c-Erlaubnis nicht. Bei einer erlaubnispflichtigen Tätigkeit müssen sowohl die Erlaubnis als auch die Gewerbeanmeldung ordnungsgemäß vorliegen.
Was ist ein IHK-Zertifikatslehrgang?
IHK-Zertifikatslehrgänge werden von Industrie- und Handelskammern oder in Kooperation mit Bildungsanbietern angeboten. Im Bereich Immobilienmakler umfassen sie häufig 50 bis 80 Unterrichtsstunden oder mehr. Typische Inhalte sind Immobilienrecht, Maklervertrag und Provision, Mietrecht, Grundbuch, Finanzierung, Wertermittlung, Marketing, Exposé-Erstellung und Kundengespräche.
Für das Zertifikat verlangen IHK-Angebote regelmäßig eine Mindestanwesenheit und das Bestehen eines lehrgangsinternen Tests. So nennt die IHK Düsseldorf beispielsweise eine Anwesenheit von 80 Prozent sowie lehrgangsinterne Tests und Hausarbeiten. Die IHK Rhein-Neckar beschreibt ebenfalls einen Zertifikatslehrgang mit Abschlusstest und IHK-Zertifikat.
- Der Lehrgang vermittelt fachliche und praktische Grundlagen.
- Das Zertifikat bestätigt die erfolgreiche Teilnahme nach den Bedingungen des jeweiligen Lehrgangs.
- Der Test wird innerhalb des Lehrgangssystems durchgeführt.
- Es gibt keine gesetzliche, bundesweit einheitliche Prüfungsordnung für den Abschluss „Immobilienmakler (IHK)“.
- Das Zertifikat ist kein öffentlich-rechtliches Prüfungszeugnis und keine Personenzertifizierung.
- Der Umfang, die Inhalte und die Prüfungsform können sich zwischen verschiedenen IHK-Angeboten unterscheiden.
Was ist die Erlaubnis nach § 34c GewO?
Wer selbstständig und gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweist, benötigt grundsätzlich eine Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 GewO.
Welche Voraussetzungen werden geprüft?
- Persönliche Zuverlässigkeit: Die Behörde prüft insbesondere relevante strafrechtliche und gewerberechtliche Erkenntnisse.
- Geordnete Vermögensverhältnisse: Ein laufendes Insolvenzverfahren oder Eintragungen im Schuldnerverzeichnis können der Erlaubniserteilung entgegenstehen.
- Antragsunterlagen: Je nach Behörde werden unter anderem Führungszeugnis, Gewerbezentralregisterauszug, steuerliche Bescheinigungen und Nachweise zu Insolvenz- und Schuldnerverzeichnis verlangt.
- Für reine Immobilienmakler ist keine besondere Berufshaftpflichtversicherung gesetzliche Erlaubnisvoraussetzung. Diese Pflicht betrifft im § 34c-System insbesondere Wohnimmobilienverwalter.
- Ein bestimmter Berufsabschluss, ein IHK-Zertifikat oder eine gesetzliche Sachkundeprüfung ist für reine Immobilienmakler derzeit nicht vorgeschrieben.
Wann muss die Erlaubnis vorliegen?
Die Erlaubnis muss grundsätzlich vor Aufnahme der selbstständigen erlaubnispflichtigen Tätigkeit erteilt sein. Ein bereits gebuchter Lehrgang, eine bestandene interne Lernkontrolle oder ein noch laufender Erlaubnisantrag berechtigen nicht dazu, vorzeitig mit der gewerbsmäßigen Vermittlung zu beginnen.
Wer ist Erlaubnisinhaber?
Erlaubnisinhaber ist die natürliche oder juristische Person, die das erlaubnispflichtige Gewerbe betreibt. Bei einem Einzelunternehmen ist dies die Unternehmerin oder der Unternehmer. Bei einer GmbH oder UG wird die Erlaubnis der juristischen Person erteilt. Bei Personengesellschaften müssen regelmäßig die geschäftsführungsberechtigten Gesellschafter die Erlaubnis besitzen.
IHK-Zertifikat und § 34c-Erlaubnis im direkten Vergleich
| Kriterium | Immobilienmakler (IHK) | § 34c-Erlaubnis |
|---|---|---|
| Rechtsnatur | Freiwilliger Weiterbildungsabschluss | Behördliche Gewerbeerlaubnis |
| Zweck | Nachweis absolvierter Qualifizierung | Berechtigung zur selbstständigen erlaubnispflichtigen Tätigkeit |
| Aussteller | IHK bzw. kooperierender IHK-Bildungsanbieter nach Lehrgangsbedingungen | Je nach Bundesland Gewerbeamt, Ordnungsbehörde oder IHK als zuständige Erlaubnisbehörde |
| Prüfungsart | Lehrgangsinterner Test | Keine Sachkundeprüfung für reine Immobilienmakler |
| Öffentlich-rechtliche Prüfungsordnung | Nein | Nicht einschlägig; es handelt sich um ein Erlaubnisverfahren |
| Geprüfte Voraussetzungen | Teilnahme, Anwesenheit, Lernleistung nach Lehrgangskonzept | Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse |
| Erlaubt die selbstständige Tätigkeit? | Nein | Ja, im Umfang der erteilten Erlaubnis |
| Übertragbar? | Persönlicher Qualifikationsnachweis | Persönlich bzw. an die juristische Person gebunden und nicht frei übertragbar |
| Ablauf | In der Regel ohne gesetzliches Ablaufdatum; Aussagekraft hängt von Aktualität ab | Grundsätzlich unbefristet, kann aber widerrufen, zurückgenommen oder durch Verzicht beendet werden |
| Pflicht für Angestellte | Nein, aber fachlich sinnvoll | Angestellte benötigen grundsätzlich keine eigene Erlaubnis, wenn der Arbeitgeber Erlaubnisinhaber ist |
| Registereintrag | Nein | Für § 34c-Immobilienmakler kein Vermittlerregister wie bei §§ 34d, 34f oder 34i GewO |
| Werbewirkung | Qualitäts- und Kompetenzsignal | Nachweis der rechtlichen Gewerbezulassung |
Was ein Zertifikat tatsächlich nachweist
Der Wert eines IHK-Zertifikats liegt in der fachlichen Qualifizierung – nicht in einer gesetzlichen Zulassungswirkung. Ein professioneller Lehrgang kann zeigen, dass sich die Absolventin oder der Absolvent strukturiert mit den zentralen Themen des Maklerberufs beschäftigt hat.
- Teilnahme an einem definierten Lehrgang mit dokumentiertem Stundenumfang.
- Bearbeitung festgelegter fachlicher Themen und Lernziele.
- Erfolgreicher Abschluss eines lehrgangsinternen Tests oder Fachgesprächs.
- Bereitschaft zur freiwilligen Qualifikation und zur fachlichen Professionalisierung.
- Grundkenntnisse, die den Einstieg in die Praxis erleichtern können.
- Ein Qualitätsargument gegenüber Kunden, Arbeitgebern oder Kooperationspartnern – sofern der Abschluss transparent und korrekt beschrieben wird.
Warum das Zertifikat dennoch wertvoll sein kann
Dass ein Zertifikat keine Erlaubnis ersetzt, macht es nicht wertlos. Gerade weil der Gesetzgeber für reine Immobilienmakler keinen Sachkundenachweis verlangt, liegt die Verantwortung für fachliche Qualität besonders stark beim Unternehmen selbst. Fehler bei Widerrufsbelehrung, Maklervertrag, Provisionsteilung, Energieausweis, Datenschutz, Geldwäscheprävention oder Objektangaben können erhebliche wirtschaftliche und rechtliche Folgen haben.
Ein fundierter Lehrgang kann diese Risiken reduzieren, ersetzt aber nicht die laufende Aktualisierung des Wissens, die Prüfung konkreter Einzelfälle und bei Bedarf eine rechtliche oder steuerliche Beratung.
Was das Zertifikat ausdrücklich nicht bewirkt
| Das Zertifikat bewirkt nicht … | Warum nicht? |
|---|---|
| … die Erteilung der § 34c-Erlaubnis. | Das Erlaubnisverfahren wird separat bei der zuständigen Behörde durchgeführt. |
| … die automatische Gewerbeanmeldung. | Die Aufnahme des Gewerbes muss zusätzlich nach § 14 GewO angezeigt werden. |
| … eine öffentlich-rechtliche IHK-Berufsqualifikation. | Der Zertifikatstest ist ein lehrgangsinterner Test ohne anerkannte öffentlich-rechtliche Prüfungsordnung. |
| … eine staatliche Anerkennung als besonders geprüfter Makler. | Die IHK bezeichnet das Zertifikat selbst nicht als Personenzertifizierung. |
| … eine Befreiung von Berufspflichten. | MaBV, Geldwäschegesetz, Datenschutz, Wettbewerbsrecht und zivilrechtliche Pflichten gelten unabhängig vom Lehrgang. |
| … die Erlaubnis, fremde Rechtsangelegenheiten uneingeschränkt zu beraten. | Die Tätigkeit bleibt durch das Rechtsdienstleistungsgesetz und die Grenzen erlaubter Nebenleistungen beschränkt. |
| … eine Garantie für fehlerfreie Beratung oder erfolgreiche Vermittlung. | Fachwissen muss in jedem Einzelfall richtig angewendet und aktuell gehalten werden. |
| … die Berechtigung, mit geschützten Abschlüssen zu werben. | Ein Zertifikat darf nicht mit Ausbildungs- oder Fortbildungsabschlüssen wie Immobilienkaufmann oder Immobilienfachwirt gleichgesetzt werden. |
Wer muss die § 34c-Erlaubnis beantragen?
Einzelunternehmer
Wer als natürliche Person auf eigene Rechnung Immobilien vermittelt, muss die Erlaubnis selbst beantragen. Ein Zertifikat eines Mitarbeiters oder eines externen Kooperationspartners kann die persönliche Erlaubnis des Einzelunternehmers nicht ersetzen.
GmbH, UG und AG
Bei juristischen Personen ist die Gesellschaft selbst Gewerbetreibende und Erlaubnisinhaberin. Die Erlaubnis einer Geschäftsführerin oder eines Gesellschafters aus einer früheren Einzeltätigkeit geht nicht automatisch auf die GmbH über. Umgekehrt berechtigt die Erlaubnis der GmbH die Geschäftsführerin nicht dazu, außerhalb der Gesellschaft im eigenen Namen ein Maklergewerbe zu betreiben.
GbR, OHG und KG
Bei Personengesellschaften ist die konkrete gesellschaftsrechtliche Gestaltung entscheidend. Nach den Informationen mehrerer IHKs müssen regelmäßig alle geschäftsführungsberechtigten Gesellschafter eine eigene Erlaubnis besitzen. Die zuständige Behörde sollte frühzeitig einbezogen werden.
Angestellte und freie Mitarbeitende
Angestellte eines Erlaubnisinhabers benötigen grundsätzlich keine eigene § 34c-Erlaubnis, solange sie im Namen und unter Verantwortung des erlaubten Unternehmens tätig sind. Bei freien Handelsvertretern, selbstständigen Tippgebern oder Kooperationsmaklern muss dagegen geprüft werden, ob sie selbst eine erlaubnispflichtige Vermittlungs- oder Nachweistätigkeit ausüben.
Angestellte, GmbH, GbR und Einzelunternehmen: Rollenmatrix
| Konstellation | Gewerbetreibender | § 34c erforderlich? | IHK-Zertifikat ersetzt Erlaubnis? |
|---|---|---|---|
| Einzelunternehmer vermittelt selbst | Einzelunternehmer | Ja | Nein |
| Mitarbeiter vermittelt für Einzelunternehmen | Arbeitgeber | Arbeitgeber ja; Mitarbeiter grundsätzlich nein | Nein |
| GmbH schließt Maklerverträge | GmbH | GmbH ja | Nein |
| Geschäftsführer vermittelt nur für seine GmbH | GmbH | GmbH ja; Geschäftsführer nicht zusätzlich persönlich | Nein |
| Geschäftsführer betreibt nebenher eigenes Maklerbüro | Geschäftsführer selbst | Ja, zusätzlich persönlich | Nein |
| GbR mit zwei geschäftsführenden Gesellschaftern | Gesellschafter/Gesellschaftsstruktur | Regelmäßig beide geschäftsführenden Gesellschafter | Nein |
| Angestellter wechselt zu anderem Maklerunternehmen | Neuer Arbeitgeber | Neuer Arbeitgeber benötigt passende Erlaubnis | Nein |
| Freier Kooperationsmakler arbeitet auf eigene Rechnung | Freier Makler | In der Regel ja | Nein |
| Reiner Tippgeber nennt nur Kontakt ohne weitere Mitwirkung | Je nach Gestaltung | Möglicherweise nein; genaue Tätigkeit prüfen | Nein |
| Immobilieneigentümer verkauft ausschließlich eigenes Objekt | Eigentümer | Grundsätzlich keine Maklererlaubnis für Verwaltung eigenen Vermögens | Nein |
Fachabschluss, Zertifikat und Erlaubnis im Vergleich
Neben dem Zertifikatslehrgang existieren anerkannte Ausbildungs- und Fortbildungsabschlüsse. Auch diese dürfen nicht mit der § 34c-Erlaubnis verwechselt werden.
| Nachweis | Art | Prüfungsgrundlage | Bedeutung für § 34c |
|---|---|---|---|
| Immobilienmakler (IHK) | IHK-Zertifikatslehrgang | Lehrgangsinterner Test | Freiwillige fachliche Qualifizierung; ersetzt die Erlaubnis nicht |
| Immobilienkaufmann/-frau | Anerkannter Ausbildungsberuf | Berufsbildungsgesetz und Ausbildungsordnung | Umfassender Berufsabschluss; ersetzt die Erlaubnis für selbstständige Maklertätigkeit nicht |
| Geprüfter Immobilienfachwirt/-in | Öffentlich-rechtliche IHK-Fortbildungsprüfung | Prüfungsverordnung und IHK-Prüfungsverfahren | Höherer anerkannter Fortbildungsabschluss; ersetzt die § 34c-Erlaubnis nicht |
| § 34c-Erlaubnis | Gewerberechtliche Zulassung | Gewerbeordnung und behördliches Erlaubnisverfahren | Erforderliche Rechtsgrundlage für die selbstständige Maklertätigkeit |
| Gewerbeanmeldung | Gewerberechtliche Anzeige | § 14 GewO | Zusätzlich erforderlich; ersetzt weder Zertifikat noch Erlaubnis |
Richtige und riskante Werbeaussagen
Qualifikationen dürfen und sollen kommuniziert werden. Entscheidend ist, dass die Aussage bei einem durchschnittlichen Kunden keinen falschen Eindruck über staatliche Anerkennung, Prüfungsart oder Berufszulassung erweckt.
Transparente Formulierungen
- „Immobilienmakler (IHK), Abschluss eines IHK-Zertifikatslehrgangs“
- „Erfolgreich absolvierter IHK-Zertifikatslehrgang Immobilienmakler“
- „Fachliche Qualifizierung in Immobilienrecht, Bewertung und Vermarktung“
- „Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 GewO erteilt durch [zuständige Behörde]“
- „Freiwillige Weiterbildung und regelmäßige fachliche Aktualisierung“
Missverständliche oder riskante Formulierungen
- „Staatlich geprüfter Immobilienmakler“, wenn kein entsprechender staatlich geregelter Abschluss vorliegt.
- „Von der IHK zertifizierter Immobilienmakler“, obwohl die IHK selbst zwischen Zertifikat und Zertifizierung unterscheidet.
- „IHK-Sachkundeprüfung nach § 34c bestanden“, wenn lediglich ein Zertifikatslehrgangstest absolviert wurde.
- „Offizielle IHK-Zulassung als Immobilienmakler“, wenn tatsächlich nur ein Lehrgangszertifikat vorliegt.
- „Mit dem Zertifikat sofort selbstständig tätig“, ohne Hinweis auf die notwendige § 34c-Erlaubnis und Gewerbeanmeldung.
- „Gesetzlich vorgeschriebene Weiterbildung für Immobilienmakler“, obwohl diese Pflicht seit dem 24. Juli 2026 entfallen ist.
Zehn typische Praxisfälle
Fall 1: Quereinsteiger mit IHK-Zertifikat
Ausgangslage: Eine Teilnehmerin schließt einen Zertifikatslehrgang erfolgreich ab und möchte am nächsten Tag selbstständig Makleraufträge annehmen.
Einordnung: Noch nicht zulässig. Vor Aufnahme der gewerbsmäßigen Tätigkeit muss die § 34c-Erlaubnis erteilt und das Gewerbe angemeldet sein.
Fall 2: Erlaubnis ohne Lehrgang
Ausgangslage: Ein Existenzgründer erfüllt Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse, hat aber keinen Immobilienlehrgang besucht.
Einordnung: Die Erlaubnis kann grundsätzlich auch ohne Zertifikat erteilt werden. Fachliche Vorbereitung bleibt dennoch dringend empfehlenswert.
Fall 3: Mitarbeiter mit Zertifikat
Ausgangslage: Eine Mitarbeiterin besitzt „Immobilienmakler (IHK)“ und arbeitet in einer GmbH mit § 34c-Erlaubnis.
Einordnung: Sie benötigt grundsätzlich keine eigene Erlaubnis, solange sie ausschließlich für die GmbH und unter deren Verantwortung tätig ist.
Fall 4: GmbH-Gründung nach Einzeltätigkeit
Ausgangslage: Ein Makler besitzt persönlich eine § 34c-Erlaubnis und gründet anschließend eine GmbH.
Einordnung: Die persönliche Erlaubnis geht nicht auf die GmbH über. Die GmbH benötigt eine eigene Erlaubnis.
Fall 5: Zertifikat der Geschäftsführung
Ausgangslage: Die Geschäftsführerin einer neuen GmbH besitzt ein IHK-Zertifikat, die GmbH aber noch keine Erlaubnis.
Einordnung: Das Zertifikat ersetzt die Erlaubnis der GmbH nicht. Maklerverträge dürfen noch nicht gewerbsmäßig abgeschlossen werden.
Fall 6: Nur eigenes Haus verkaufen
Ausgangslage: Ein Eigentümer verkauft einmalig sein eigenes Mehrfamilienhaus.
Einordnung: Die Veräußerung eigenen Vermögens ist grundsätzlich keine gewerbsmäßige Maklertätigkeit. Die konkrete Abgrenzung kann bei planmäßigem, wiederholtem Handel anders ausfallen.
Fall 7: Freier Kooperationsmakler
Ausgangslage: Ein vermeintlicher freier Mitarbeiter akquiriert eigene Kunden, schließt eigene Maklerverträge und erhält Provisionen auf eigene Rechnung.
Einordnung: Er tritt selbstständig als Makler auf und benötigt regelmäßig eine eigene § 34c-Erlaubnis.
Fall 8: Tippgeber
Ausgangslage: Eine Person nennt einem Makler lediglich Name und Kontaktdaten eines verkaufswilligen Eigentümers und wirkt anschließend nicht mit.
Einordnung: Eine reine Tippgebertätigkeit kann erlaubnisfrei sein. Sobald jedoch Objekt, Vertragsgelegenheit oder Abschluss konkret nachgewiesen beziehungsweise vermittelt werden, kann § 34c greifen.
Fall 9: Werbung als „IHK-zertifiziert“
Ausgangslage: Ein Absolvent wirbt groß mit „IHK-zertifizierter Immobilienmakler“, ohne die Art des Abschlusses zu erklären.
Einordnung: Die Formulierung kann einen falschen Eindruck erwecken. Transparenter ist der Hinweis auf einen erfolgreich absolvierten IHK-Zertifikatslehrgang.
Fall 10: Gemischtes Unternehmen Makler und Verwalter
Ausgangslage: Eine Firma vermittelt Immobilien und verwaltet Wohnungseigentum.
Einordnung: Sie benötigt die passenden § 34c-Erlaubnistatbestände. Für Wohnimmobilienverwaltung gelten zusätzlich Versicherung, Weiterbildung und gegebenenfalls Anforderungen rund um den zertifizierten Verwalter nach dem WEG.
Zwölf-Punkte-Checkliste für den Berufseinstieg
- Tätigkeitsmodell festlegen: Vermittlung, Nachweis, eigene Immobilien, Tippgeber oder Kooperation?
- Prüfen, welcher § 34c-Erlaubnistatbestand tatsächlich benötigt wird.
- Rechtsform auswählen und klären, wer Erlaubnisinhaber sein muss.
- Zuständige Erlaubnisbehörde am künftigen Unternehmenssitz ermitteln.
- Führungszeugnis, Gewerbezentralregisterauszug und weitere Behördennachweise rechtzeitig beantragen.
- Erlaubnisantrag vollständig einreichen und Bearbeitungszeit einplanen.
- Vor Erlaubniserteilung keine selbstständigen Maklerverträge annehmen oder provisionspflichtige Nachweisleistungen erbringen.
- Gewerbe nach Erteilung der Erlaubnis ordnungsgemäß anmelden.
- Impressum, Aufsichtsbehörde und Pflichtangaben korrekt einrichten.
- Fachliche Qualifikation aufbauen – etwa durch einen strukturierten Lehrgang, Praxisfälle und aktuelle Rechtsupdates.
- Werbeaussagen zu IHK-Zertifikat und § 34c-Erlaubnis klar voneinander trennen.
- Interne Prozesse zu Maklervertrag, Widerruf, Provision, Datenschutz, Geldwäscheprävention, Energieausweis und Dokumentation etablieren.
Häufige Fragen und Antworten
Ist „Immobilienmakler (IHK)“ ein staatlich anerkannter Berufsabschluss?
Nein. Üblicherweise handelt es sich um einen IHK-Zertifikatslehrgang mit lehrgangsinternem Test. Er ist nicht mit einer staatlichen Ausbildung oder einer öffentlich-rechtlichen IHK-Fortbildungsprüfung gleichzusetzen.
Ersetzt das IHK-Zertifikat die § 34c-Erlaubnis?
Nein. Die Erlaubnis muss separat bei der zuständigen Behörde beantragt werden.
Kann ich die § 34c-Erlaubnis ohne Immobilienlehrgang bekommen?
Ja. Für reine Immobilienmakler ist derzeit kein gesetzlicher Sachkundenachweis vorgeschrieben. Geprüft werden insbesondere Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse.
Darf ich direkt nach Bestehen des Zertifikatstests Makleraufträge annehmen?
Nur wenn die erforderliche § 34c-Erlaubnis bereits erteilt und das Gewerbe ordnungsgemäß angemeldet ist.
Ist der Abschlusstest eine IHK-Prüfung?
Nein. Nach der offiziellen Einordnung der IHK handelt es sich bei Zertifikatslehrgängen um einen lehrgangsinternen Test, nicht um eine öffentlich-rechtliche IHK-Prüfung.
Was ist der Unterschied zu einem IHK-Prüfungszeugnis?
Ein IHK-Prüfungszeugnis wird nach einer öffentlich-rechtlichen Prüfung auf Grundlage einer Prüfungsordnung ausgestellt. Ein IHK-Zertifikat bestätigt dagegen einen erfolgreich absolvierten Zertifikatslehrgang.
Brauchen angestellte Immobilienmakler eine eigene Erlaubnis?
Grundsätzlich nein, wenn sie ausschließlich für einen Arbeitgeber mit passender Erlaubnis tätig sind. Bei eigener selbstständiger Tätigkeit ist eine eigene Erlaubnis erforderlich.
Benötigt eine GmbH eine eigene § 34c-Erlaubnis?
Ja. Wenn die GmbH Maklerverträge schließt und das Gewerbe betreibt, muss die Erlaubnis der GmbH erteilt werden.
Kann die persönliche Erlaubnis des Geschäftsführers auf die GmbH übertragen werden?
Nein. Die Erlaubnis ist an den jeweiligen Erlaubnisinhaber gebunden und nicht frei übertragbar.
Ist eine Berufshaftpflichtversicherung für Immobilienmakler Pflicht?
Für reine Immobilienmakler ist sie keine gesetzliche Erlaubnisvoraussetzung nach § 34c. Sie kann wirtschaftlich dennoch sinnvoll sein. Für Wohnimmobilienverwalter gelten besondere gesetzliche Versicherungsvorgaben.
Gibt es ein Vermittlerregister für § 34c-Makler?
Nein. Anders als bei Versicherungs-, Finanzanlagen- oder Immobiliardarlehensvermittlern besteht für reine § 34c-Immobilienmakler keine Eintragungspflicht in das Vermittlerregister nach § 11a GewO.
Ist „IHK-zertifizierter Immobilienmakler“ eine gute Formulierung?
Sie ist missverständlich, weil die IHK ausdrücklich zwischen Zertifikat und Zertifizierung unterscheidet. Präziser ist „Immobilienmakler (IHK) – erfolgreich absolvierter IHK-Zertifikatslehrgang“.
Muss ein Makler 2026 noch 20 Stunden Weiterbildung nachweisen?
Für reine Immobilienmakler ist die gesetzliche Weiterbildungspflicht seit dem 24. Juli 2026 entfallen. Wohnimmobilienverwalter bleiben weiterbildungspflichtig.
Darf ein IHK-Lehrgang weiterhin als Weiterbildung angeboten werden?
Ja. Freiwillige Weiterbildung bleibt sinnvoll und kann als Qualitätsmerkmal kommuniziert werden. Sie sollte nur nicht als weiterhin gesetzlich vorgeschriebene Weiterbildung für reine Immobilienmakler dargestellt werden.
Welche Qualifikation ist für Kunden am überzeugendsten?
Am stärksten ist die transparente Kombination aus gültiger § 34c-Erlaubnis, nachvollziehbarer fachlicher Qualifikation, Berufserfahrung, aktuellen Kenntnissen und professionellen Arbeitsprozessen.
Fazit: Qualifikation und Zulassung gehören zusammen – sind aber nicht dasselbe
Die Bezeichnung „Immobilienmakler (IHK)“ kann für eine fundierte, freiwillige fachliche Qualifizierung stehen. Sie dokumentiert Lernleistung und kann Vertrauen schaffen. Sie ist jedoch weder eine öffentlich-rechtliche IHK-Prüfung noch die gesetzliche Erlaubnis zur selbstständigen Immobilienvermittlung.
Die § 34c-Erlaubnis erfüllt eine andere Aufgabe: Sie kontrolliert den gewerberechtlichen Zugang anhand von Zuverlässigkeit und geordneten Vermögensverhältnissen. Fachliche Qualität wird dadurch nicht automatisch garantiert. Professionelle Makler benötigen deshalb beides: die rechtlich korrekte Zulassung und belastbares, aktuelles Fachwissen.
Wer beide Ebenen transparent kommuniziert, vermeidet Missverständnisse und positioniert sich glaubwürdiger: nicht mit überzogenen Titeln, sondern mit einer gültigen Erlaubnis, nachvollziehbarer Qualifikation und professioneller Arbeit.
Quellen und weiterführende Informationen
Rechtsstand des Beitrags: 25. Juli 2026. Maßgeblich sind stets die aktuelle Gesetzesfassung, die Verwaltungspraxis der zuständigen Behörde und die Umstände des Einzelfalls.
Gewerbeordnung – § 34c: https://www.gesetze-im-internet.de/gewo/__34c.html – Gesetzliche Grundlage der Erlaubnispflicht
IHK Hannover – Zertifikat, Zeugnis und Teilnahmebescheinigung: https://www.ihk.de/hannover/hauptnavigation/ausbildung-und-weiterbildung/weiterbildung/weiterbildung-a-z/zertifikat-5205972 – Abgrenzung IHK-Zertifikat und öffentlich-rechtliches Prüfungszeugnis
IHK Hannover – Erlaubnis nach § 34c GewO: https://www.ihk.de/hannover/hauptnavigation/recht/gewerberecht/erlaubnis-nach-34c-gewerbeordnung-gewo--5222376 – Erlaubnisvoraussetzungen und Rechtsformen
IHK Berlin – Erlaubnisse nach § 34c GewO: https://www.ihk.de/berlin/service-und-beratung/recht-und-steuern/gewerberecht/maklererlaubnis-4322610 – Tätigkeitsumfang und Erlaubnisinhaber
IHK Düsseldorf – Immobilienmakler/-in (IHK): https://www.ihk.de/duesseldorf/seminare-und-lehrgaenge/veranstaltungsarten2/zertifikatslehrgaenge/immobilienmakler-ihk--3824470 – Beispiel eines Zertifikatslehrgangs und lehrgangsinterner Tests
IHK Rhein-Neckar – Immobilienmakler (IHK): https://www.ihk.de/rhein-neckar/system/veranstaltungssuche/vstdetail-antrago/5232590/91347 – Beispiel für Lehrgangsinhalte und Zertifikatsbedingungen
IHK Frankfurt – Weiterbildungspflicht gemäß § 34c GewO: https://www.frankfurt-main.ihk.de/branchenthemen/bau-und-immobilienwirtschaft/brancheninfos-beratungsangebote/weiterbildungspflicht-fuer-makler-und-verwalter-5326554 – Hinweis zum Wegfall der Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler 2026
Sachkundelehrgaenge.de: https://sachkundelehrgaenge.de – Weiterführende Lernangebote und Fachbeiträge
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Empfohlene interne Verlinkungen
- Lehrgangs- oder Übersichtsseite zur fachlichen Qualifizierung für Immobilienmakler nach § 34c GewO.
- Beitrag zur abgeschafften Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler seit dem 24. Juli 2026.
- Ratgeber zu Erlaubnisvoraussetzungen, Gewerbeanmeldung und zuständiger Behörde.
- Fachbeiträge zu Maklervertrag, Provision, Widerruf, Geldwäscheprävention und Datenschutz.
Bild- und Infografikideen
- Zweiteilige Titelgrafik mit IHK-Zertifikat auf der linken und § 34c-Erlaubnisurkunde auf der rechten Seite.
- Dreistufige Grafik: Lehrgang – Erlaubnis – Gewerbeanmeldung.
- Vergleichsinfografik mit den Kategorien Zweck, Prüfform, Rechtswirkung und zuständige Stelle.
- Rollenübersicht für Einzelunternehmen, GmbH, GbR, Geschäftsführung und Beschäftigte.